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Comment définir un prêt immobilier professionnel ?
Qui peut faire un prêt immobilier professionnel ?
Le prêt immobilier est professionnel lorsque le propriétaire du bien immobilier est une entreprise. Ce n’est pas l’usage qui détermine l’objet du prêt puisque l’investissement peut servir à un usage professionnel ou non. Il peut s’agir d’un terrain dont l’utilisation sera la construction immobilière.
Le statut de l’entreprise doit être un personne morale telle qu’une SARL, SA, SAS, de type PME, TPE, PMI ou ETI, ou encore les statuts auto-entrepreneur, artisan, professions libérales ou agricoles.
L’entreprise emprunteuse montrera une situation financière et comptable saine et devra justifier d’au moins trois derniers bilans positifs. Un business plan permettra de montrer l’équilibre de l’opération immobilière entre les loyers perçus et les charges d’emprunt plus charges diverses.
De manière générale, les partenaires bancaires demandent un apport suffisant pour couvrir les frais d’acquisition et 20% sur le prix du bien immobilier.
Quels sont les prêts immobiliers professionnels ?
Le crédit bail
Le crédit bail est un crédit avec un bail rattaché. La banque achète le bien immobilier et le loue à son Client qui paie un loyer. Au terme du contrat, les durées pouvant varier, l’entreprise a la faculté de devenir propriétaire aux conditions financières prévues dès le départ. Les critères de solvabilité pour accéder au crédit bail sont similaires à un crédit classique. La banque ou la société de leasing doit s’assurer que l’entreprise pourra payer les loyers sur le long terme.
Le prêt amortissable classique
L’entreprise rembourse du capital, des intérêts et des assurances dès le départ. C’est un prêt immobilier classique utilisé par les professionnels.
Le prêt immobilier in fine
Le prêt professionnel in fine permet de rembourser le capital du prêt en une seule fois, à la fin de la durée du prêt déterminée dans le contrat de prêt. L’entreprise ne paie que les intérêts et les assurances qu’elle inscrit directement en charges dans son bilan. Ce qui apporte un avantage fiscal.
De plus, ce mode de paiement est moins gourmand en trésorerie même si la banque souhaite toujours s’appuyer sur un produit d’épargne immobilisé en garantie.
Le rachat de crédits immobiliers professionnels
Lorsqu’une entreprise souhaite investir dans de l’immobilier professionnel, elle peut trouver de la marge de trésorerie en restructurant les crédits en cours. L’opération consiste à regrouper dans un seul crédit, les crédits en cours, le crédit immobilier nécessaire et de la trésorerie.
Sur quelle durée peut-on emprunter ?
Les durées proposées pour un prêt immobilier professionnel varient de 5 à 20 ans. Les banques demandent toujours que le crédit immobilier soit couvert par une assurance emprunteur au nom du chef d’entreprise ou des actionnaires.
Le prêt immobilier professionnel avec une SCI professionnelle ?
La SCI (société civile immobilière) professionnelle permet de faire l’investissement immobilier en le détachant du patrimoine privé et du patrimoine de l’entreprise. C’est une entité à part qui détient le bien immobilier et qui le loue à l’entreprise qui exploite les locaux. Séparer les deux structures professionnelles et immobilières diminue la valeur de chacune et ouvre à plus d’opportunités en cas de vente.
