Christian Micale

Le crédit bail immobilier

Le crédit bail immobilier permet à un établissement financier ou organisme financier d’acheter un bien immobilier à usage professionnel et de louer les locaux au client qui souhaite acquérir le bien à la fin du contrat de location. C’est une forme d’option d’achat sans être réellement une LOA.
Le cas inverse existe, puisque une entreprise propriétaire d’un bien immobilier peut faire une cession-bail à une société de crédit-bail pour dégager de la trésorerie en conservant la faculté d’occupation. L’entreprise récupère la pleine propriété à l’issue du contrat-bail.
Source : Service public

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Qui est concerné  ?

A savoir : seules les banques et les établissements de crédit peuvent mettre en place le crédit-bail immobilier. Tout autre contrat n’est pas valable et comporte des risques juridiques et fiscaux.

L’ensemble des entreprises imposées à l’IS ou aux BIC, BNC et BA peuvent solliciter un montage pour un crédit-bail immobilier.
Généralement, l’étude financière, la faisabilité de l’investissement immobilier, la mise en place du dossier de financement suivent les mêmes règles qu’un crédit immobilier.
On étudie le profil de l’emprunteur, le secteur d’activité, les comptes bancaires, les fonds propres de l’entreprise et plus généralement le bilan ou le business plan.

Que trouve-t-on dans un contrat de crédit-bail ?

Le mécanisme du crédit-bail fait qu’il intègre deux contrats, un contrat de vente et un contrat de location.
Un loyer est fixé entre les contractants de manière libre. Il est important que les conditions de résiliation anticipée et d’indemnités soient indiquées dans le contrat de crédit-bail. Sinon le crédit-bailleur risque une procédure d’annulation de contrat de la part du crédit-preneur.

Quatres types de montage

  • Le crédit-bailleur achète le bien immobilier et le loue à l’entreprise avec une promesse de vente à l’issue du bail, dans ce cas le bien est déjà construit.
  • Le crédit-bailleur achète le terrain, paie les travaux et laisse la maîtrise d’ouvrage au crédit-preneur, dans ce cas le bien est à construire.
  • Le locataire est propriétaire du terrain qu’il cède à une société pour construire le bien immobilier.
  • L’entreprise est propriétaire d’un bien immobilier à usage professionnel, elle souhaite dégager de la trésorerie, elle vend à l’organisme de crédit le bien avec un contrat de location et une promesse de vente en fin de bail.

Comment se passe la fin de contrat ?

En fin de crédit-bail, seul le crédit-bailleur peut proposer le renouvellement du contrat.
En effet, le crédit-preneur ou l’entreprise peut acquérir le bien immobilier ou restituer l’usage du bien au bailleur. S’il souhaite poursuivre la location, seul le crédit-bail peut en décider.

3 possibilités pour acquérir le bien immobilier

  • L’exécution de la promesse de vente au prix fixé dès le départ, prix qui tient compte des loyers programmés pendant la durée du contrat.
  • L’acquisition du terrain sur lequel est construit le bien immobilier.
  • Le transfert de propriété du bien construit sur le terrain du crédit-preneur.

Généralités sur la fiscalité du crédit-bail

  • Le crédit-bailleur récupère la TVA pendant la construction du bien immobilier.
  • En cas de cession du contrat, le bénéfice est considéré comme de la plus-value professionnelle.
  • Des réintégrations aux résultats imposables sont à faire dans le bilan comptable lors de l’acquisition du bien immobilier.
  • La taxe foncière est à la charge du propriétaire c’est-à-dire le crédit-bailleur.
  • Dans le cadre d’une cession d’un bien immobilier à un crédit-bailleur, l’entreprise répartit à parts égales la plus-values réalisées lors des exercices comptables sur la durée du contrat de crédit-bail dans la limite des 15 ans (pour ce contexte fiscal).
  • Mais attention, lors de cette cession, l’entreprise doit retrouver immédiatement par un contrat la jouissance locative.
FAQ prêt professionnel

Vous avez une question sur le crédit bail immobilier ?

  • A qui appartient le bien immobilier en crédit bail ?

    Pendant tout le contrat de crédit bail, le bien appartient à la banque. Vous êtes locataire pendant une durée contractuelle à l’issue de laquelle vous achetez le bien immobilier à un prix convenu. Vous devenez alors le propriétaire effectif.

  • Qui propose le crédit bail immobilier ?

    Votre courtier professionnel sait comment vous accompagner dans ce montage financier un peu technique. Les banques ou des organismes spécialisés répondent à ces demandes pour financer de l’immobilier ou des machines de production importantes.

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Ronald Damond
Expert en Prêt professionnel
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