Christian Micale

Prêt in fine : Définition

Qu’est-ce que le pret-in-fine ? Le prêt in fine est un prêt immobilier sur lequel vous payez uniquement les intérêts. Il n’y a pas d’amortissement du capital, celui-ci est remboursé en une seule fois à la fin de la durée du prêt. Ce type de prêt représente un intérêt fiscal pour certains investisseurs qui souhaitent louer leur bien, même s’ il est plus coûteux que les prêts immobiliers amortissables. Votre courtier vous expliquera dans quel cas il est préférable de faire un prêt in fine, la simulation présentée montrera les avantages ou pas.

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Faut-il opposer le prêt in fine avec le prêt amortissable ?

Pourquoi utiliser le prêt in fine ?

Le prêt in fine est un crédit immobilier qui offre l’avantage de ne payer que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Cette durée est théoriquement possible entre 3 et 25 ans, mais nous constatons une pratique qui n’excède que rarement les 15 ans. L’avantage de ne rembourser le capital qu’à la fin du prêt immobilier est contrebalancé par des taux plus élevés.

Exemple : vous empruntez 200.000€ sur 15 ans à un taux fixe de 1% HA. Vous payez 2000€ par an d’intérêts ( 166,67€ par mois) soit un coût total sur 15 ans de 30.000€. Avec un prêt amortissable, votre échéance mensuelle est de 1196,99€ HA mais votre coût total de crédit immobilier est de 15458,20€.

Le prêt in fine est fait pour les investisseurs 

En effet, le prêt in fine offre un avantage fiscal puisque vous pouvez déduire les intérêts de vos revenus locatifs. Ce qui permet parfois d’éviter de changer d’assiette fiscale.
De plus, vous ne remboursez pas de capital donc la charge mensuelle du crédit est plus faible, ce qui favorise la gestion de votre trésorerie. Les intérêts étant plus forts, la déductibilité des intérêts sur vos revenus locatifs optimise votre investissement immobilier. Le seul impératif est de prévoir la constitution progressive du capital pour rembourser le prêt in fine en une fois à la fin.

Le prêt in fine pour une résidence principale ?

Un particulier qui achète sa résidence principale n’utilisera pas (sauf rare exception) le prêt in fine.
Les intérêts sont bien plus élevés, déjà sur le taux nominal et en plus car il reste constant sur le capital initial. A l’inverse du crédit immobilier amortissable où les intérêts payés sont dégressifs étant calculés sur le capital restant dû.

Le prêt in fine et le contrat d’assurance emprunteur ?

Vous pouvez tenir le même raisonnement pour l’impact du mécanisme des prêts in fine sur les assurances emprunteurs. Toute la durée du prêt, le capital restant dû est le même, votre assurance emprunteur va donc rester constante et maximum sur toute la durée de votre prêt immobilier.

Le prêt in fine est-il difficile à obtenir auprès des banques ?

La complexité vient du fait que le prêt in fine est vu principalement comme un outil pour les investisseurs professionnels et expérimentés. Il est plus risqué pour la banque car elle ne voit pas de remboursement progressif du capital.
C’est pourquoi, l’apport personnel demandé est plus important (entre 30% et 50% suivant le profil) et il vous sera systématiquement demandé la souscription d’un produit d’épargne pour reconstituer le capital emprunté progressivement. Le contrat d’assurance-vie est privilégié dans le montage financier, contrat qui sera nanti au profit de la banque.

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Expert en Prêt immobilier