Christian Micale

Les garanties financières du prêt immobilier

C’est en fait une garantie de prêt que la banque exige pour couvrir un défaut de paiement du crédit immobilier qu’elle vous consent. Que ce soit dans le cadre d’un organisme de cautionnement ou d’une conservation des hypothèques, l’objectif de la banque est de se faire rembourser si l’emprunteur ne peut plus faire face à ses échéances. Ne pas confondre avec l’assurance emprunteur qui couvre le risque de la personne emprunteur. Le coût de ces garanties entrent dans le calcul du TAEG sachant qu’il est fixé par les sociétés de cautionnement ou l’état en ce qui concerne l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers.

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Les différentes solutions de garanties financières pour votre pret immo

La caution

Les organismes de caution sont multiples et varient suivant la banque qui vous fera le prêt immobilier. Elles sont quasiment toutes d’accord pour préférer cette forme de garantie de prêts. Elle représente environ 60% des garanties pour les crédits immobiliers. La procédure en cas de défaut de paiement est rapide et le remboursement du crédit se fait par la société de cautionnement qui prend en charge la procédure et les délais de recouvrement.
C’est une forme de mutualisation des risques emprunteurs créée par un ensemble de banques pour gérer les défaillance de remboursement des clients. Vous entendrez parler du crédit logement, la SACCEF, la CASDEN pour les enseignants, la CAMCA, la SOCAMI etc.

Le coût de ces garanties est formé par une partie qui rémunère directement l’organisme de caution (la commission entre 200 et 600€) et une partie qui sert à alimenter le fond de garantie mutualisé (0,8% du montant emprunté).
Certaines sociétés de cautionnement prévoient un remboursement partiel (75%) de la partie en fond de garantie lorsque vous remboursez votre crédit immobilier et qu’aucun incident n’apparaît dans votre dossier. C’est le cas de Crédit Logement et SOCAMI mais pas de SACCEF, CAMCA ou CMH.

L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers (ou PPD ou IPPD) fonctionne de la même façon que l’hypothèque, elle fait l’objet d’un acte notarié, et d’une inscription à la conservation des hypothèques dans les deux mois en prenant la priorité sur toute autre garantie à la date de la vente du bien.
Moins chère, elle bénéficie du fait d’être dispensée de la taxe de publicité foncière. Cette garantie ne peut être prise que sur un bien existant (ne s’applique pas en VEFA).

L’hypothèque dite conventionnelle est aussi faite dans le cadre d’un acte notarié avec une inscription immédiate à la conservation des hypothèques.

Détail qui a son importance, si vous vendez votre bien, la mainlevée de l’hypothèque ou du PPD est obligatoire (sauf si votre crédit arrive à son terme et après un délai d’un an). Cela entraîne un coût de 1% du montant du prêt restant à rembourser par le vendeur.
Pour l’acquéreur bien conseillé par son notaire, c’est une protection pour garantir que le bien est libre de tout créancier.

Caution ou garantie réelle (hypothèque ou PPD) ?

Cela dépend des cas, de votre dossier de financement immobilier et de la banque. Si vous avez le choix, la caution bancaire est préférable, moins lourde administrativement, plus adaptée aux banques pour des accords rapides (validation directe de l’organisme de caution) et moins onéreux (pas de main levée) lors de la sortie du crédit immobilier.

Votre dossier de financement peut être refusé par les organismes de caution. La seule solution reste la mise en place d’une hypothèque à condition que la banque accepte cette garantie.

De plus, le montage du plan de financement immobilier peut ne faire appel qu’à l’hypothèque. En effet, pour les primo-accédants par exemple, si votre demande de prêt est composée d’un prêt PAS et d’un PTZ, seule l’hypothèque peut fonctionner.

FAQ prêt immobilier

Vous avez une question sur les garanties du prêt immobilier ?

  • Pourquoi les banques préfèrent-elles les cautions ?

    En cas de défaillance des emprunteurs, la rapidité de prise en charge et de remboursement du crédit à la banque par l’organisme de caution est très rapide. C’est l’organisme de caution qui prend en charge la procédure de recouvrement du crédit immobilier et qui prend le temps pour couvrir de risque crédit.

  • Est-ce compliqué de mettre en place une hypothèque ou une PPD ?

    C’est plus long mais pas compliqué pour vous. Car en effet, c’est la banque et le notaire qui font le travail pour mettre en place ces garanties. Parfois, des complications administratives surviennent et les délais de traitement du dossier deviennent plus long.

  • Quelle garantie est la plus onéreuse ?

    La plus chère des garanties est l’hypothèque souvent appliquée sur les bien neuf et les VEFA. Elle peut représenter 3 fois le coût d’une caution. Ensuite, pour les biens dans l’ancien, la PPD sera moins chère à la mise en place que la caution mais en sortie de prêt immobilier avec la restitution d’une partie de la caution le coût s’inverse.

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