Christian Micale

SCI pour investir dans l’immobilier

Une SCI est une société civile qui a un objet immobilier, SCI voulant dire société civile immobilière. C’est un outil de gestion de patrimoine qui permet d’investir dans un bien immobilier avec plusieurs personnes et permet une transmission de patrimoine plus aisée. La SCI familiale est courante pour les familles qui souhaitent organiser à l’avance la répartition du patrimoine au fil des années d’investissements immobiliers. Une SCI comprend au moins deux associés sauf dans un cas particulier et provisoire article 1844-5 du Code Civil.

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Création et démarches administratives d’une SCI

Créer une SCI est assez simple si vous mettez de la méthode comme le demande toute création d’entreprise. Vous pouvez vous adresser à un professionnel du droit ou à un expert pour éviter toute erreur, en prenant de bons conseils au passage.

Il faut tout d’abord concevoir les statuts dans lesquels apparaîtront le nom de la SCI, le capital social, les associés et leurs parts sociales, l’adresse du siège social et toutes les autres mentions légales devant figurer dans des statuts.

Que les statuts soient faits par un acte sous seing privé ou par un acte authentique, vous devez les valider dans le centre des finances publiques du siège de la SCI et les enregistrer au greffe du Tribunal de Commerce. La SCI sera inscrite au registre du commerce et des sociétés qui remettra un KBIS à la SCI.

D’autre part, il y a une obligation de publier les informations principales de la SCI dans un journal d’annonces légales.

Fonctionnement de la SCI

Les actionnaires de la SCI nomment un gérant qui va administrer et gérer le fonctionnement de la société. Il va tenir une comptabilité, présenter les comptes annuels et les faire approuver par les associés. Il devra justifier devant le fisc toute opération et répondre à toute question de celui-ci.
De par son statut, le gérant engage sa responsabilité et celle de la SCI dans les opérations immobilières qui seront faites.
Le gérant est nommé pour une durée déterminée dans les statuts et convoque les assemblées générales.
Les décisions d’investissement immobilier sont prises par l’assemblée générale. Une SCI peut investir dans plusieurs biens, mais généralement nous voyons souvent une SCI par bien immobilier.

Le capital social de la SCI

Le capital social de la SCI est constitué lors de la création par l’apport des associés.
Mais la valeur comptable des parts sociales dans la vie de la SCI est calculée de la manière suivante : actif social (valeur des biens immobiliers) moins dettes sociales (emprunt bancaire et compte courant).
Les statuts peuvent prévoir le principe d’un capital variable en déterminant un maximum et un minimum dès le départ. De ce fait, toute variation du capital n’oblige pas à une publication ou une modification des statuts.

Quels sont les avantages d’une SCI

Dans son fonctionnement, la SCI est plus facile à gérer que dans une indivision en cas de désaccord des associés. Il peut prendre des décisions dans la gestion courante du patrimoine.
Elle permet aussi au gérant de rester en place tout en transmettant des parts sociales et garder le contrôle du patrimoine.

Il existe quelques avantages fiscaux, notamment dans la transmission des parts puisque la valeur de l’actif déduit l’endettement.

Il facilite la transmission du patrimoine familial qui se fait par donation de parts sociales et une nouvelle fois évite la mise en place d’une indivision.
Si ces parts sociales sont transmises dans un temps long, cela permet de bénéficier des abattements fiscaux disponibles et de diminuer les droits de succession.

Enfin, parmi d’autres avantages, elle peut représenter une protection contre certains créanciers que l’on a à titre personnel.

Tout de même vigilance !

En tant qu’associé, vous êtes responsable des dettes de façon illimitée. D’ailleurs, lors d’un emprunt, les banques vous demandent une caution solidaire pour couvrir les risques.

Le fonctionnement d’une SCI peut engendrer des coûts d’autant qu’au yeux du fisc, la SCI doit avoir une réalité d’existence et réponde à des obligations comptables, juridiques et fiscales.
Le conseil d’un professionnel du droit ou d’un expert comptable est recommandé.

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