Christian Micale

Taux fixe ou taux variable : quel taux d’emprunt immobilier choisir ?

Pour le crédit immobilier, il existe 2 types de taux. Le plus majoritairement utilisé est le taux fixe sur toute la durée de votre prêt immobilier. C’est celui qui offre le plus de sécurité aux emprunteurs surtout aujourd’hui où les taux du marché sont à des plus bas historiques. Rarement, d’autant qu’ils ont perdu du sens, vous pouvez voir des taux variables avec un plancher ou un plafond prédéfini pour encadrer le risque de variation. Ils peuvent être utilisés par des investisseurs qui souhaitent revendre rapidement leur bien immobilier.

De manière annexe, un prêt immobilier avec un taux dit “mixte” était proposé par certaines banques. La taux était fixé pendant une durée de 3, 5, ou 10 ans et devenait variable à l’issue de cette durée. Ce type de taux convient pour les jeunes primo-accédant qui pensent garder leur résidence principale sur une durée correspondant à la fixité du taux.

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Que signifie taux fixe ?

Avec des taux du marché au plus bas historique, il n’y a guère de débat sur le choix à faire.
Les taux fixes pour les crédits immobiliers sont choisis par les Clients de manière quasi exclusive.
Le taux reste fixe tout au long du prêt et assure une sécurité maximum par rapport à l’économie et les marchés financiers.

Avec des taux au plus bas historique, pourquoi prendre un taux variable, qui ne peut guère descendre de façon substantielle et n’offre pas des conditions financières attrayantes.
Le taux fixe joue pleinement son rôle d’une sécurité contre la hausse des taux du marché compte tenu de la conjoncture économique mondiale.

Et cela risque de durer compte tenu de la crise sanitaire commencée en 2020, et qui aura des répercussions jusqu’en 2022 minimum economie.gouv.f

Que signifie taux variable ? Et peut-on passer d’un taux variable à un taux fixe ?

Utiliser ce type de taux est une manière d’anticiper une baisse des taux d’intérêt et bénéficier ainsi d’une baisse du coût de son crédit immobilier dans le temps.

C’était un joli pari lorsque les taux de crédit étaient élevés. Aujourd’hui, avec des niveaux en dessous de 1%, le gain potentiel reste faible par rapport au risque de hausse même si ce cas n’est pas non plus pour demain !

Pour votre résidence principale, le taux variable, même “capé” c’est-à-dire qui prévoit un maximum de variation à la hausse ou à la baisse, n’est pas la solution qu’il vous faut.

A savoir : vous pouvez passer d’un taux variable à un taux fixe à condition de l’avoir prévu dans votre offre de prêt initial. Cette demande est à faire en lettre recommandé avec accusé de réception auprès de votre banque qui a fait le crédit immobilier, à la date anniversaire de contrat de prêt.

Savez-vous qu’il existe aussi un taux “dit” Mixte ?

Il s’agit d’un crédit immobilier dont le taux est fixe pendant une certaine période (voir les durées suivant la banque) puis le taux devient variable.
L’avantage est que le taux mixte de départ est inférieur au taux fixe d’un prêt immobilier classique sur la même durée. Il peut être préféré par les primo-accédants qui investissent pour une durée courte avant leur second achat, durée qui correspond à la période de fixité du prêt.

De quoi dépend le taux fixe ?

Il va dépendre de critères sur lesquels la banque prête attention pour scorer son niveau de risques :

  • La durée de l’emprunt, sachant que les taux courts sont moins chers que les taux longs ;
  • Votre profil emprunteur  notamment votre profession, votre ancienneté, vos relevés de comptes et votre gestion, vos revenus, etc…
  • Votre apport personnel qui montre votre engagement et préparation dans le projet immobilier. Il permet une meilleure négociation des taux d’intérêts mais aussi des conditions annexes. Le top est au moins l’apport des frais, plus 10% du montant de l’acquisition.

Pourquoi le taux fixe est-il choisi en majorité ?

Le taux fixe apporte une entière sécurité sur les fluctuations des taux d’intérêts. Ils peuvent monter, votre taux ne bougera pas et votre mensualité sera stable jusqu’à la fin de votre prêt immobilier.

La visibilité de votre crédit immobilier est entière puisque si votre taux reste fixe le coût du crédit calculé au départ (TAEG par exemple) sera le même tout au long de votre prêt. Il est préférable de comparer des crédits sur la base de leur taux fixe.
Vous constaterez que le tableau d’amortissement de votre offre de prêt ne change pas, que la durée n’est pas modifiée ainsi que le montant des mensualités. Ce tableau d’amortissement vous montre le détail du capital remboursé, du montant des intérêts, de la part de l’assurance groupe et du capital restant dû chaque mois.

FAQ prêt immobilier
  • Quels sont les éléments à prendre en compte dans la négociation du crédit immobilier ?

    Le coût du prêt immobilier ne dépend pas que du taux d’intérêt.
    L’assurance emprunteur a pris une large place dans le coût global, jusqu’à 30% du crédit.
    Il faut aussi surveiller les frais de dossier que vous aurez à payer à la banque mais aussi à votre courtier immobilier.
    Enfin, il est important de prendre en compte les frais que vous pourriez engager si vous utilisez certaines souplesses prévues dans l’offre de prêt, notamment la modulation des mensualités, le report des mensualités et les différés partiel (amortissement du capital) ou totale (amortissement du capital et intérêts).

  • Qui fixe les taux d’intérêt ?

    Les taux d’intérêt sont fixés au niveau Européen par la BCE ( banque centrale européenne), le taux directeur. C’est le taux auquel les banques achètent l’argent pour la prêter sur les marchés nationaux. Au passage les banques prennent une marge opérationnelle qui va dépendre de leur politique commerciale, le risque et leur coût de fonctionnement.

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