Christian Micale

Intérêts intercalaires : débloquer des fonds tout au long de votre projet

Certains investissements immobiliers, comme dans la construction ou la VEFA (vente en état de futur achèvement) entraînent que le crédit immobilier se fasse avec un déblocage des fonds en plusieurs fois, au fur et à mesure de la construction du bien immobilier, pour payer les entreprises de travaux.
La réglementation encadre l’avancée des travaux des entreprises et leur demande d’appel de fonds. La banque demande toujours confirmation aux Clients avant de faire le virement de la somme qui arrive directement sur le compte de l’entreprise concernée.

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Comment ça marche ?

Des frais pour intérêts intercalaires

Un crédit immobilier ne rentre pas en amortissement tant qu’il n’est pas entièrement débloqué. Lors des travaux de construction, des appels de fonds successifs vont être émis par les entreprises pour progresser dans l’avancée des travaux. Les intérêts intercalaires s’appliquent au montant débloqué et sont à payer généralement tous les mois (parfois en une fois au moment de l’entrée en amortissement, parfois même techniquement intégrables suivant certains montages de crédits dans le montant total du crédit à rembourser).

Le calcul des intérêts intercalaires

C’est assez simple : vous prenez le taux de votre crédit immobilier ; à chaque fois qu’un déblocage de fond est fait, vous prenez la somme libérée et vous la multipliez par le taux du crédit. Vous divisez le résultat par 12 pour avoir le montant des frais mensuels à payer.
Ceci jusqu’au déblocage des fonds complet et donc la fin de la construction de votre bien immobilier. C’est à ce moment que vous rentrez en remboursement de votre prêt immobilier (amortissement + intérêts + assurances), sur la durée restante de votre financement initial.

Que faut-il prévoir ? Comment être vigilant ?

Les intérêts intercalaires représentent un coût réel pour votre projet immobilier et le crédit immobilier demandé.
Ce coût va donc dépendre, de la durée de la construction (plus vite c’est fini, plus vite votre prêt immobilier sera complètement libéré et moins d’intérêts intercalaires vont se cumuler) ; de l’exigence et du rythme de déblocage des fonds demandé par le constructeur (plus l’entreprise vous demande de l’argent au départ, plus les intérêts intercalaires sont importants sur une plus longue durée) ;
La vigilance porte sur le calendrier de la construction et le plan en % des déblocages des fonds suivant l’avancée des travaux. C’est une négociation qu’il faut faire avant de signer votre contrat.
Il faut aussi être vigilant à ce qu’aucun blocage administratif ou autres viennent stopper vos travaux et allonger dangereusement la durée de votre montage financier.

Avez-vous le choix ?

Et bien, malheureusement non sauf exception liée à la banque qui fera le crédit et qui proposera un montage spécifique.
Par contre, même s’ il y a un coût financier, ce système est avantageux lorsque vous êtes déjà propriétaire avec un crédit en cours ou si vous êtes locataire.
En effet, la progressivité des intérêts intercalaires permet de supporter une charge mensuelle qui serait bien différente si vous deviez rembourser votre crédit immobilier dans sa totalité, avant d’avoir vendu votre ancienne maison ou en même temps que le loyer en cours.

Quand payez-vous les intérêts intercalaires ?

Le cas le plus fréquent est un paiement mensuel au fur et à mesure du déblocage des fonds et suivant le montant total débloqué.
Vous pouvez aussi trouver un accord avec la banque pour payer ces frais d’intérêts intercalaires, quand une seule fois, à la fin du déblocage total du crédit, juste avant l’entrée en amortissement de votre crédit immobilier.
Enfin, une possibilité existe, de cumuler les intérêts intercalaires, de les ajouter au montant de votre crédit immobilier, et de rembourser l’ensemble sur la durée restante du crédit (amortissement du capital de départ + intérêts du capital + intérêts intercalaires + les intérêts calculés sur ces intérêts intercalaires).
Je vous accorde que pour cette dernière solution, le coût est plus important mais le confort de trésorerie peut en séduire plus d’un compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt actuel.

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