Christian Micale

Simuler son investissement locatif

Investir c’est chercher à faire de la rentabilité, c’est dire combien me rapporte mon investissement par rapport aux sommes immobilisées. La performance de votre investissement immobilier est la clé pour prendre une décision. Quel est mon rapport locatif ? Quelle est la rentabilité locative nette ?

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Comment calcule-t-on sa rentabilité ? 

Qu’est-ce que la rentabilité locative brute ?

Si vous souhaitez calculer une rentabilité brute avant d’investir, il vous suffit de poser le montant global des loyers perçus hors charge et de les diviser par le prix d’acquisition plus tous les frais liés à l’achat (en X100 pour avoir le pourcentage).

Rentabilité brute = (loyer annuel x 100) / prix d’acquisition = % brute

Et la rentabilité locative nette ?

Rentabilité nette = loyer annuel – les taxes – charges non récupérables (entretien courant et charges de copropriété) – frais de gestion X 100 / prix d’acquisition.

Se poser les bonnes questions !

  • Le loyer annuel ?
  • Les charges récupérables ou non récupérables
  • La taxe foncière
  • L’impact des revenus fonciers sur la tranche imposable
  • Le prix d’achat
  • Les frais d’agence, de notaire et de recherche d’un financement immobilier

Il est préférable de faire une étude avec un conseiller en investissement immobilier. Investir c’est prévoir.

Où est-ce que j’investis ?

Une fois que vous avez vos réponses sur les termes financiers de votre investissement immobilier, une question fondamentale se pose. Le choix de l’emplacement est déterminant pour la qualité de votre investissement. A long terme, vous devez limiter le risque de revente qui viendrait impacter la réussite de votre investissement. Constituer son patrimoine, c’est prendre les précautions nécessaires pour la valorisation de celui-ci.

Les villes préférées des investisseurs

Tout le monde rêve d’investir en centre ville Paris, Bordeaux, Lyon, Strasbourg, des villes où les prix ont explosé ces 10 dernières années. Certes le marché immobilier est rassurant à long terme mais le rendement locatif n’est pas le meilleur. De nouvelles grandes villes attirent les investissements immobiliers locatifs. Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf pour de la réduction d’impôt, le Havre, Caen, Saint-Etienne, Marseille jouent la course en tête. Mieux vaut connaître les particularités de ces villes pour ne pas investir dans le mauvais quartier et la mauvaise rue.

Pourquoi dois-je calculer mon cash flow ?

Le cash flow est le flux de trésorerie entrant et sortant. La différence fait soit un excédent de trésorerie, soit un effort de trésorerie à consentir pour le fonctionnement de son investissement immobilier.

Par conséquent, si vous avez structurellement un excédent d’épargne tous les mois, vous pouvez investir en puisant dans une épargne confortable. Votre cash flow peut se permettre d’être négatif. Par contre, si vous n’épargnez pas malgré vos revenus confortables et défiscalisables, soyez prudent sur le cash flow de l’opération immobilière.

Est-ce nécessaire de calculer le TRI ?

Le TRI est le Taux de Rentabilité Interne, c’est-à-dire, qu’il permet de comparer sur le long terme la différence de rentabilité entre différents types d’investissements. Vous pourrez estimer par exemple l’utilisation de certains placements financiers pour investir dans l’immobilier compte tenu de l’écart de rentabilité entre les deux. Attention, une notion de disponibilité s’impose à vos projets et à vos besoins.

Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
Neghome vous accompagne à chaque étape de votre projet de Investissement immobilier