Christian Micale

SCPI (Société Civiles de Placements Immobiliers)

Les SCPI font partie des investissements immobiliers les plus prisés par les Français. On les appelle aussi “pierre papier” car la souscription se fait par contrat actant le placement financier.

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SCPI, c’est simple et intelligent !

Comment fait-on pour investir dans des SCPI ?

Vous achetez des parts d’une société dont l’objet principal est d’investir dans de l’immobilier locatif. Une société gestionnaire gère les contrats de location de la SCPI qui reverse une partie des loyers aux investisseurs pour assurer le rendement attendu. Il existe de nombreuses SCPI et le choix doit être accompagné par un conseiller financier. Votre CIF (Conseiller en Investissement Financier) compare les contrats, s’informe sur les sociétés de gestion, vérifie les capitalisation et déchiffre les coûts et rendements.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?

Dans des périodes sensibles et risquées comme 2020 avec la crise de la Covid19, le besoin de placer son argent et donc d’investir est toujours vrai. Les avantages de la SCPI sont la simplicité pour le particulier et la gestion d’un professionnel pour la location, le paiement des charges et la revente. De plus, le risque est mutualisé et les rendements intéressants. Enfin, l’investissement demandé est souple et à la hauteur des moyens de chacun. Le ticket d’entrée est adapté à vos possibilités et bien moindre que celui d’un achat immobilier en direct.

Faut-il privilégier la SCPI ?

Il n’y a pas de réponse possible sans un entretien personnalisé, une analyse de votre patrimoine, de vos objectifs, de vos besoins et de vos contraintes financières personnelles.
Dans les placements financiers domine un rapport naturel entre le risque et la performance. Quel risque prendre pour quelle performance ? Voilà la question !
Si je vous parle d’actions, de valeurs mobilières, cela peut être très performant, mais risqué. Cependant sur le long terme le risque est lissé et la performance plus régulière.
Les SCPI sont moins risquées avec des performances honorables. Mais la gestion est différente aux actions sur un secteur qui est l’immobilier locatif.

Quel rendement attendre avec les SCPI ?

N’attendez ni la lune, ni de plan sur la comète. Juste un placement facile et sécurisé pour obtenir un rendement correct en comparaison des rendements proposés par les livrets d’épargne traditionnelle.

En 2020, année mouvementée, l’Association Française des sociétés de placement immobilier annonce un rendement moyen des SCPI de 4,18%. Les performances dépendent du secteur immobilier investi. Aujourd’hui l’immobilier dans le secteur médical se porte bien.

Il existe de nombreux sites Internet où vous pouvez découvrir les performances de rendement annuel des SCPI. La performance d’une année ne préfigure pas celle de l’année suivante.

Dans quels domaines investissent les SCPI ?

  • L’immobilier de santé : le plus performant en 2020 avec une demande assez forte. L’allongement de la durée de vie et le vieillissement de la population porteront le marché encore un moment. Dans ce secteur de l’immobilier de santé, il y a des thèmes variés comme l’hébergement de santé, les EHPAD, les cabinets médicaux, les pharmacies, les cliniques etc.
  • L’immobilier pour le développement de projet urbain (comme le grand Paris par exemple). Cette stratégie intègre les rénovations, les créations de nouveaux pôles urbains et le développement de pôles tertiaires.
  • L’immobilier d’entreprises : Que ce soit tertiaire ou commercial, le secteur est très dynamique et offre des performances remarquables.

Avez-vous des garanties sur le rendement ?

Et bien non ! Il est préférable d’investir à long terme sur une durée moyenne de 10 ans. Les performances varient d’année en année sans lien entre elles. Votre conseiller financier ne peut vous apporter de garantie sur le rendement mais son conseil sera précieux pour vous aider à considérer le capital immobilisé, le prix des parts et le rendement des parts (TDVM : taux de distribution sur la valeur de marché).

Vous prendrez connaissance des rendements moyens des années passées, des informations sur les gestionnaires, le degré de risque par rapport à la répartition de celui-ci et la nature des investissements réalisés par la SCPI en question.

Peut-on investir en loi Pinel dans une SCPI ?

Oui tout à fait, depuis septembre 2014, la réduction d’impôt liée à la loi Pinel offre l’avantage fiscal dans une SCPI Pinel. Elle fonctionne comme toute SCPI et votre réduction d’impôt est proportionnelle à votre investissement.

La SCPI Pinel est investie dans de l’immobilier d’habitation uniquement. Le risque est donc plus grand sur les rendements car les secteurs ne sont pas diversifiés. Cependant, les clients viennent chercher plus un moyen de défiscaliser que du rendement même si le capital de départ doit être protégé.

Peut-on revendre ses SCPI ?

Vous souscrivez une SCPI au moment de l’ouverture de son capital car les SCPI sont souvent à capital fixe pour une durée d’investissement conseillée autour de 15 ans.

Pour vendre ses parts, vous devez contacter la société de gestion qui a mis en place un marché secondaire de la SCPI. Le marché n’est pas forcément très liquide mais il y a au moins un marché d’ordres de vente et d’achat.

Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
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