Christian Micale

LMNP

Pour le marché des locations meublées, il y a deux statuts avec des régimes fiscaux et règles différents. Celui de LMNP et de LMP (Loueur Meublé Professionnel). La nature professionnelle ou non professionnelle de la location meublée se trouve au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. source impots.gouv.fr

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LMNP, quelles sont les règles de fonctionnement ?

Quels sont les revenus possibles?

Vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier mais vous louez un bien meublé ou plusieurs. Le montant des loyers perçus est réglementé.

  • Le montant total des loyers doit être inférieur à 23 000€ TTC par an.
  • Le montant des loyers perçus ne doit pas dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Le cas contraire à ces deux conditions, vous n’êtes plus LMNP mais LMP.

Que veut dire un logement meublé ?

Une location meublée doit répondre à un équipement minimum réglementaire avec tout le mobilier d’une habitation en condition normale.

Si vous louez en meublé, vérifiez qu’il soit équipé au moins des éléments suivants :

  • Dans la cuisine : la vaisselle, les ustensiles pour cuisiner, le frigo, un congélateur, des plaques de cuisson, un four ;
  • Dans les chambres à coucher : la literie, les couettes ou couvertures, les moyens d’occulter les fenêtres ;
  • Dans la pièce à manger : une table et des chaises ;
  • Dans la maison : le matériel d’entretien ménager, des étagères ou armoires de rangement, les luminaires ;

Comment déclarer mon activité de LMNP ?

Dans les 15 jours de la location de votre bien immobilier, vous devez accomplir une démarche administrative pour déclarer votre activité de LMNP. En effet, vous devez déposer au Greffe du Tribunal de Commerce de votre lieu d’habitation, le formulaire Cerfa PO i avec la date de début d’activité. Vous recevrez un numéro de SIRET. Une déclaration en Mairie est nécessaire si c’est de la location meublée de tourisme.

Quelle est la fiscalité ?

En LMNP, vous n’avez pas de TVA sauf si vous fournissez trois des quatre prestations suivantes, elles-mêmes soumises à TVA 20%.

  • Petit déjeuner
  • Nettoyage quotidien de la location
  • Fourniture du linge
  • Réception de la clientèle

Vous remarquerez que ces prestations s’apparentent à de l’hôtellerie.

En LMNP, l’imposition relève du BIC (bénéfices industriels et commerciaux), sous le régime micro-BIC car en LMNP le montant total des loyers doit rester inférieur à 23 000€ par an et que le micro-BIC s’applique en général sous 70 000€ de recette locative (pour les LMP par exemple).

Seule la moitié des loyers est prise en compte (50%) pour calculer l’impôt sur le revenu.

Puis-je bénéficier du régime réel en LMNP ?

En effet, le LMNP peut faire la demande auprès de l’administration fiscale. L’accord de celle-ci entraîne des possibilités dans la déduction de certaines charges sur le total des loyers perçus.

Sous le régime réel en LMNP, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, les travaux, la taxe foncière, les frais de gestion, les coûts d’entretien, les frais de notaire et la possibilité d’amortir sur 5 à 10 ans l’achat des équipements du bien loué.

Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
Neghome vous accompagne à chaque étape de votre projet de Investissement immobilier