Christian Micale

L’investissement immobilier locatif intelligent

Investir dans l’immobilier répond à un objectif ou des objectifs qui vont varier suivant les personnes. Construire un patrimoine, défiscaliser des revenus, créer des revenus fonciers complémentaires, préparer une retraite, etc. En tout état de cause, pour maîtriser les techniques et les connaissances de l’investissement immobilier, il faudra apprendre et suivre des conseils.

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Quels sont les moyens d’apprendre ?

Les connaissances et les techniques sont nombreuses. Mais se préparer intellectuellement évite des erreurs fortes en coût financier. Les moyens d’apprentissage peuvent être des livres, des blog, des Webinar, une expérience professionnelle ou un accompagnement par un professionnel immobilier.

Première leçon avec les premières notions

  • L’investissement initial : C’est le montant global investi pour louer un bien immobilier, montant qui comprend le prix d’achat, les frais d’agence, les frais de notaire, les frais de l’intermédiaire financier ou le courtier en crédit immobilier et les travaux si nécessaire.
  • La rentabilité locative brute : Le rendement brut vous le trouvez en faisant le rapport entre le loyer annuel hors charges / l’investissement initial.
  • La rentabilité locative nette de charges : C’est le rapport entre le loyer annuel hors charge moins les charges courantes (taxe foncière, charges non récupérables, travaux divers, assurances) / l’investissement initial.
  • La rentabilité locative nette fiscale : Vous avez votre base imposable constituée de vos loyers hors charges – les charges – les intérêts du prêt immobilier. Sur cette base vous calculez vos prélèvements sociaux à 15,16% et votre IR (impôt sur le revenu) en appliquant votre taux marginal d’imposition sur votre base imposable. Finalement, votre rendement locatif net du net est le rapport entre votre loyer annuel – les charges – les prélèvements sociaux – IR divisés par l’investissement initial.
  • Les éléments variables du calcul de rentabilité : La fiscalité, les réinvestissements du cash flow, votre taux marginal d’imposition et les intérêts d’emprunt.

A la vision de la première leçon, vous constatez qu’investir dans l’immobilier est accessible à beaucoup. C’est le départ qui est important puis un suivi rigoureux avec des outils précis. Votre conseiller en investissement vous apportera les premières notes.

Rappelez-vous ! 3 fois l’emplacement

  • L’emplacement : La ville
  • L’emplacement : Le quartier
  • L’emplacement : L’appartement en lui-même

Vous devez étudier l’histoire de la ville, son économie, sa population, son dynamisme immobilier et sa géographie. Une ville a son centre, ses transports, ses quartiers. Évitez les quartiers à mauvaise réputation sauf s’ il y a un programme de réhabilitation porté par la région. La meilleure solution est de vous rendre sur place ou d’envoyer votre conseiller. L’appartement a ses propres caractéristiques, avec un niveau de prestations, de qualité bâtie, de balcon ou jardin, de situation dans l’immeuble et surtout de charges de la copropriété.

Le crédit immobilier pour investir

  • Les taux sont bas et l’accès au crédit permet de financer ses investissements locatifs.
  • Les rendements sont plus importants que les taux d’intérêts.
  • La durée des prêts permet de préserver sa trésorerie et préparer un cash flow positif pour sa retraite. Allonger la durée des emprunts pour plus de confort financier.
  • Investir avec le moins d’apport possible pour garder une capacité d’autofinancement sur des opportunités de marché ou diversifier son portefeuille d’investissement.

Appeler un courtier pour votre crédit immobilier. Il sait calculer les éléments importants de votre investissement pour optimiser le rendement locatif.

Comprendre le marché immobilier

Les choses peuvent changer suivant les années et les évènements. Actuellement avec la crise sanitaire, les zones rurales sont très demandées et les prix augmentent. Pour les villes importantes, les prix restent élevés car la demande est historiquement forte. Vous trouverez des sites Internet documentés sur les villes dynamiques, les prix de l’immobilier, les projets en cours.

Dans le principe, il ne sert à rien d’attendre pour faire son investissement immobilier locatif. Si les conditions personnelles sont réunies, le marché est très favorable actuellement et toute l’année. C’est vrai que la période forte d’activité où les prix montent est de mars à juillet. Certains parlent de saisonnalité, il en est rien !

Jouez un cash flow positif

Le cash flow est le loyer mensuel – les charges mensuelles. C’est mieux pour faire face à une vacance locative ou un besoin de travaux. Vous serez rassuré dans votre investissement locatif et le confort financier permet de saisir d’autres opportunités immobilières.

Savoir négocier son achat immobilier

  • Préparez votre négociation et votre limite d’achat
  • Étudiez les prix des appartements similaires aux alentours
  • Faite une offre de prix en montrant votre capacité d’emprunt
  • Limitez votre offre dans le temps
  • Argumentez votre offre de prix
  • Donnez vous le temps de répondre à une contre proposition
  • Soyez détendu et souriant
  • Evitez les points négatifs et gardez pour vous les idées d’amélioration

Savoir louer son bien immobilier

L’idéal est de confier à un gestionnaire la location de votre bien immobilier. C’est plus confortable et moins stressant. Le coût ampute le rendement de quelques pourcent mais les efforts à produire sont moindres. Il faut tout de même rester vigilant sur le choix des locataires, sur l’entretien de votre bien immobilier et sur la fréquence des changements de locataires.

Si vous décidez de louer par vous même, utilisez les bonnes méthodes. Soignez votre annonce immobilière, avec une belle photo et des arguments utiles. Mettez en relief deux ou trois éléments pour séduire le potentiel locataire. Avant de fixer un loyer, faites des recherches sur les prix pour les appartements ou maisons similaires. Un mauvais prix affiché et vous faites fuir les candidats. N’oubliez pas qu’aujourd’hui les particuliers sont parfaitement informés.

Vérifiez les capacités financières de vos locataires candidats. Un loyer est une charge, une forme d’endettement pour le locataire. Si le loyer dépasse 35% de ses revenus, il est important de pousser la réflexion sur son profil professionnel. Comparez les dossiers de chacun et choisissez ce qui vous paraît le meilleur dossier financier. La démarche ressemble à celle d’une banque pour étudier un dossier de crédit immobilier.

FAQ investissement immobilier

Vous avez une question sur l'investissement immobilier locatif intelligent ?

  • Quelles sont les villes préférées des français pour investir dans l’immobilier ?

    La petite nouvelle sur le podium est Rennes, suivie de la belle Bordeaux, avec la très jeune Montpelliers, la traditionnelle Nantes et la capitale des Gaules Lyon.
    D’autres villes moyennes surgissent sur le rapport rendement locatif comme Angers, Saint-Etienne et Rouen.

  • Quelles sont les qualités d’un investisseur immobilier ou financier ?

    Le travail de recherche, l’analyse des informations, l’étude financière, le courage et la patience.

Toutes les questions sur le Investissement immobilier
Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
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