Christian Micale

Investissement locatif ancien ou neuf ?

La différence d’opportunité d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien se joue à plusieurs niveaux. Il y a certes le prix du marché mais d’autres critères sont à prendre en compte.

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Ancien ou neuf l’objectif c’est la rentabilité locative

L’emplacement, anticiper la revente

Les questions essentielles reviennent toujours sur le devant de l’analyse. Que ce soit du neuf ou de l’ancien, l’emplacement prime. Quelle ville ? Quel quartier ? Quelle qualité de logement ?

Faut-il faire un choix suivant ses préférences ? C’est une approche mais l’idéal est de s’en remettre à l’étude du marché de l’immobilier local.

Ancien ou neuf, votre logement doit être adapté à une famille ou à des jeunes sans enfants. Il doit se situer dans une zone géographique pourvue de transport, d’une économie dynamique et d’infrastructures pour répondre au quotidien. La demande locative doit être soutenue afin d’éviter les risques de vacance du logement.

Le prix guide souvent notre choix ancien ou neuf

Disons-le, le neuf coûte plus cher que l’ancien avec en moyenne un coût supplémentaire à l’achat de 20%. Mais si on y regarde de près et à long terme plusieurs remarques s’imposent :

  • Les droits de mutations sont d’environ 3% dans le neuf au lieu de 7,5% dans l’ancien.
  • La taxe foncière est exonérée pendant 2 ans au moins partiellement.
  • Les logements neufs sont construits dans les nouvelles normes de la politique énergétique, de l’environnement, avec des matériaux de qualité et réglementaires. Il y a donc une absence de travaux à réaliser pour mettre le logement aux normes de location. Dans l’ancien, ce coût peut être important. En 2028, vous ne pourrez plus louer un bien qui ne respecte pas les normes énergétiques et environnementales.
  • Le logement neuf est vendu clé en main même si les délais de livraison varient entre 12 et 24 mois. Vous bénéficiez de l’ensemble des garanties liées à la construction dans le neuf (dommage ouvrage, garantie biennale, décennale, parfait achèvement et financière).
  • En matière d’avantages fiscaux, le match est serré bien que la plus populaire des mesures fiscales est la loi Pinel réservée dans le neuf ou lire loi investissement locatif.

Finalement, votre choix est-il ancien ou neuf ?

Cela va être une question d’opportunité, de qualité de recherche du bien immobilier. Car la décision de l’investisseur immobilier est souvent guidée par le choix des villes, du centre des villes de préférence, du style de logement, de la rentabilité locative qui dépend de tous les facteurs financiers du projet immobilier rendement locatif et rentabilité locative

FAQ investissement immobilier

Vous avez une question sur l'investissement locatif ancien ou neuf ?

  • Les projets dans le neuf sont-ils vraiment plus vert ?

    La réglementation sur les normes de construction pour l’économie d’énergie et le respect de l’environnement ne laisse pas le choix aux promoteurs. Cela augmente le coût d’acquisition des logements mais la politique écologique de la France est respectée. Dans l’ancien, seuls les travaux de rénovation et les matériaux utilisés pourront être contrôlés.

  • En principe, qui est le plus rentable, l’ancien ou le neuf ?

    Si on combine tous les critères financiers et fiscaux et que l’on tient compte des normes de rénovation des logements, l’ancien apporte un meilleur rendement locatif. Je précise, sous réserve d’une étude complète.

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Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
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