Christian Micale

Investir dans une résidence sénior

En France et en Europe, la population vieillit. 30% de la population aura plus de 60 ans dans 15 ans et la demande en résidence sénior sera très importante. Une résidence sénior est une résidence qui intègre des services et est constituée de logement médicalisé. Investir dans une résidence est une manière de diversifier ses investissements immobiliers.

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Une opportunité sur marché en croissance

Pourquoi investir dans une résidence senior ?

C’est un marché en forte demande car le nombre de séniors est en augmentation tous les ans en France. Comme pour les résidences étudiantes, investir dans une résidence étudiante, la résidence senior se loue en LMNP et doit proposer des services minimums restauration, blanchisserie, accueil, ménage et entretien des locaux. Adaptée pour accueillir les personnes âgées, la résidence senior permet une indépendance totale des occupants tout en leur apportant du confort et de la sécurité. C’est différent de l’EHPAD.

Des rendements locatifs bruts en moyenne de 4%

Le logement dans lequel vous investissez est géré par un gérant professionnel de la location immobilière. Il vous verse les loyers périodiquement. Votre investissement immobilier rentre dans la catégorie LMNP ou LMP avec les avantages fiscaux qui accompagnent l’investissement.

Évidemment le rendement locatif dépend de votre choix d’investissement. Guide du loueur
Par rapport aux autres placements financiers, la résidence senior permet de diversifier son patrimoine immobilier avec un rendement locatif en moyenne de 4%. Le gérant facilite la gestion de votre investissement.

Une fiscalité avantageuse

Les propriétaires de logement dans une résidence senior signent un contrat de bail avec un gestionnaire immobilier. Ils peuvent donc doubler leur statut LMNP par la loi Censi-Bouvard.

La loi Censi-Bouvard permet un avantage fiscal pouvant atteindre 11% du prix d’achat du logement. Plafonné à 300 000€ cet avantage fiscal est réparti sur 9 ans. L’Etat a décidé cette niche fiscale pour dynamiser les capacités d’accueil des personnes âgées dans les 15 prochaines années.

En conservant le logement pendant au moins 20 ans, l’investisseur peut récupérer la TVA de 20% après l’achat immobilier. C’est le trésor public qui rembourse l’acheteur une fois le logement livré.

Prudence sur le rendement locatif et la rentabilité locative

Investir dans une résidence senior est une affaire de long terme. Certes au minimum 9 ans mais pour récupérer la TVA, vous vous engagez pour 20 ans. La souplesse est qu’à partir de 9 ans, soit vous renouvelez le contrat de gestion à votre gestionnaire soit vous utilisez le logement pour vous ou un proche.

Un engagement sur le long terme demande d’anticiper des charges d’entretien pour le logement, le renouvellement du mobilier, les charges de copropriété, la rénovation du collectif après quelques années, sans parler de la taxe foncière. Ces coûts impactent le rendement locatif de votre investissement d’autant qu’ils n’intègrent pas le programme de défiscalisation. N’oubliez pas, il est préférable d’investir dans un collectif d’un minimum de 70 logements pour partager les charges entre propriétaires.

Enfin, ce qu’il faut surveiller, c’est la facilité de revente du logement. Ce n’est pas de tout repos car l’offre dans le neuf s’étoffe et les investisseurs préfèrent le neuf. C’est pourquoi, la qualité de la résidence senior et son emplacement géographique sont essentiels.

L’emplacement regroupe les notions de ville agréable où il fait bon sortir, se promener, un réseau de transport confortable pour les personnes âgées, des équipements médicaux de proximité et aussi des commerces faciles d’accès. Si le logement est de qualité, il sera toujours occupé pour le plus grand bien de votre rendement locatif.

La confiance du gestionnaire au centre de votre investissement

Vous avez compris que la qualité de la résidence sénior et des services proposés sont essentiels. Vous savez aussi que pour bénéficier des avantages fiscaux et de la loi Censi-Bouvard il vous faut signer un contrat de bail avec un gestionnaire du logement. C’est lui qui va vous verser vos loyers et assurer le rendement locatif de votre investissement immobilier.

Votre gestionnaire doit être expérimenté, avec des références que vous pouvez vérifier. Son expertise porte notamment sur la gestion des résidences seniors car elles comportent des services spécifiques aux personnes âgées.

Demandez au gestionnaire ses références professionnelles et ses assurances professionnelles. Il est aussi préférable qu’il dispose de fonds personnels pour assurer son contrat d’exploitation de la résidence sénior.

Le marché de la résidence sénior est très concentré puisque sur les 80 000 résidences sénior en France, 40% sont gérées par les 5 premières entreprises gestionnaires.

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Investir dans une résidence senior demande un accompagnement à tous les niveaux expliqués dans cet article.

FAQ investissement immobilier

Vous avez une question sur l'investissement en résidence sénior ?

  • Le marché de la résidence senior est-il porteur ?

    La demande progresse d’année en année face à la pression démographique des personnes âgées et à l’allongement de la durée de vie. C’est un investissement de long terme qui est confortable mais demande de la prudence sur le choix où investir. La revente d’un logement reste une question fondamentale.

  • Combien coûte en moyenne une résidence senior ?

    Suivant l’emplacement, l’acquisition d’un studio coûtera entre 80 et 120 000€. Si vous préférez des surfaces plus grandes, il faut investir autour de 300 000€ pour un T3. Votre courtier en gestion de patrimoine fera des recherches pour vous. N’oubliez pas qu’un apport sera demandé par les banques si vous demandez un crédit immobilier.

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Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
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