Christian Micale

Investir dans une résidence étudiante

La demande est forte avec un nombre d’étudiants toujours plus nombreux. Face à cette demande d’étudiants, l’Etat a mis en place des avantages fiscaux notamment au niveau de la TVA. Mais il faut rester prudent sur les conditions du bail commercial, de l’emplacement et des services disponibles dans la résidence étudiante.

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Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

C’est un marché en forte demande car le nombre d’étudiants progresse tous les ans en France.
Vous signez un bail commercial avec une société de gestion professionnelle qui s’occupe de percevoir les loyers prévus à l’avance dans votre contrat. Les locataires sont assez faciles à trouver. Par ailleurs, vous bénéficiez d’avantages fiscaux dans le cadre du LMNP.

Savez vous que la France compte plus de 2,5 millions d’étudiants ? Et que la moitié a besoin de se loger en dehors du foyer familial. La France est structurellement déficitaire en nombre de logements étudiants nécessaires. Ajoutez à cela, la demande d’étudiants étrangers. Ceci vous montre qu’investir dans une résidence étudiante rencontre une forte demande du marché locatif.

Voici un résumé des bénéfices de l’investissement en résidence étudiante.

  • Récupération de la TVA à l’achat
  • Déduction des charges sur les revenus locatifs
  • Réduction de 11% du prix de revient de votre appartement, plafonnée à 33 000€ sur 9 ans
  • Régularité des loyers en signant un bail commercial avec un gestionnaire
  • Limitation des risques avec des bons taux d’occupation

La fiscalité vous encourage

Investir dans une résidence étudiante c’est faire un placement à long terme. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de recevoir des loyers. Au moment de l’achat, vous récupérez la TVA 20% sur le prix d’achat, à condition de louer le bien sur une durée suffisante (9 ans minimum) à travers un bail commercial. Une société de gestion professionnelle s’occupera de l’administration de votre investissement immobilier.

La fiscalité est une affaire de professionnel, notamment la compétence d’un expert comptable ou d’un avocat fiscaliste. Pour se retrouver dans les différents régimes fiscaux, régime BIC, dispositif Censi-Bouvard, les plafonnements, les déductions ou les réductions, mieux vaut un bon conseil pour accompagner vos décisions.

La gestion locative de votre bien immobilier

Premier conseil à vous donner, déléguez la gestion locative à un professionnel. Vous gagnez en tranquillité, en temps, en qualité de locataire, en régularité de versement des loyers et donc en risque.

Si la résidence étudiante offre de bons services, un bon emplacement et un réseau de transport bien déployé, la demande sera forte et votre rendement sécurisé.

Vous signez un bail commercial avec un gestionnaire qui s’assurera de louer votre appartement et vous versera les loyers de façon périodique et sûre.

Le rendement comme la revente

Vous devez être prudent sur les taux de rendement annoncés. Cependant, pour un investissement en résidence étudiante, les rendements peuvent être entre 3 et 5%. Ce qui sur le long terme est mieux que les livrets bancaires. Si vous étudiez bien votre investissement, l’emplacement, la qualité de la résidence, la réputation du promoteur et du gestionnaire, vous pouvez optimiser la réussite de votre investissement immobilier et son rendement.

Autre point, si les conditions précitées sont toutes réunies, la liquidité du marché immobilier de la résidence étudiante soutiendra votre volonté de revendre au bon prix. Il y a une étape rendement pendant la détention du bien immobilier et une étape prix de vente au moment de la sortie de l’investissement. Les deux s’analysent et se gèrent avant d’acheter.

Résidence étudiante, de quoi parle-t-on ?

La résidence étudiante est une résidence de services tournée vers le logement des étudiants. Pour respecter cette appellation, 70% des logements doivent être occupés par des étudiants.

Pour accueillir les étudiants et les faire vivre dans de bonnes conditions, les résidences étudiantes répondent à des critères minimums de services comme un accueil, l’entretien des locaux, la restauration et la laverie.

Aujourd’hui, 350 000 logements d’étudiants sont sur le marché dont la moitié est gérée par le CROUS.

Face à la demande et à la croissance du nombre d’étudiants, le marché privé organise sa réponse notamment par des équipements supplémentaires pour attirer les investisseurs. En plus des services minimums les résidences étudiantes sont équipées de l’Internet haut débit, de cafétéria, de salle de sport, et même de commerces de premières nécessités pour les plus importantes résidences.

Où dois-je investir ?

Vous devez privilégier les pôles universitaires dynamiques et les régions bien occupées par des universités, des écoles supérieures ou d’ingénieurs ou encore de classes préparatoires.

Renseignez-vous sur la population d’étudiants présents dans ces différentes régions.

  • Paris Île-de-France (+ de 700 000 étudiants))
  • Le Nord de la France (165 000)
  • L’Aquitaine (115 000)
  • Le Rhône Alpes (260 000)
  • L’Occitanie (120 000)
  • La Provence Côte d’Azur (165 000)

Dans ces régions, la demande est plus forte que l’offre. C’est un critère qui optimise la facilité de location aux étudiants.

FAQ investissement immobilier

Vous avez une question sur l'investissement dans une résidence étudiante ?

  • Existe-t-il une aide pour les étudiants victimes de la crise sanitaire Covid-19 ?

    Oui les étudiants peuvent percevoir une aide au logement, APL, ALS, ALF, à condition d’être français ou étrangers avec une carte de séjour, de louer un logement décent, de ne pas être parent avec le bailleur et d’avoir des ressources inférieures à certains plafonds.

  • Est-ce que la caution est systématique pour un logement étudiant ?

    Les logements étudiants sont souvent loués dans le cadre d’une LMNP. Le propriétaire. Le bailleur confie la gestion locative à une société spécialisée afin de bénéficier au maximum des avantages fiscaux. Par conséquent, le gestionnaire prendra des garanties pour ne pas être en défaut avec son client bailleur. Aujourd’hui, il existe des solutions de caution pour les étudiants locataires. Le marché de l’assurance progresse à ce niveau.

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Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
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