Quel investissement locatif choisir ?
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Prêt à découvrir si votre projet est réalisable ?
Se poser les bonnes questions !
Quelle est votre stratégie immobilière ?
Le marché immobilier répond à de nombreuses attentes qu’il faut définir pour choisir la stratégie adaptée. De quoi avez-vous besoin ? Vous souhaitez réduire vos impôts (loi PINEL par exemple), percevoir des revenus réguliers (surveiller votre cash flow), diversifier vos placements (l’immobilier assure une belle courbe sur le long terme), ou encore accroître votre patrimoine et réaliser des plus-values en sortie d’investissement ? A chaque question, la réponse se fait avec une stratégie déterminée)
Quel est le point sensible de toute stratégie ?
Vous devez bien choisir l’emplacement de l’investissement immobilier. L’emplacement répond à la valeur du bien immobilier dans le temps, au niveau des loyers, à la vacance locative, à la liquidité du marché, à l’économie locale, à l’équipement de transport, aux écoles, etc.
Que faut-il privilégier, neuf ou ancien ?
Il est entendu que l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien en général. Mais plusieurs avantages sont à mettre dans la balance du coût global et donc de la rentabilité.
- L’immobilier neuf bénéficie de frais notaire réduits (autour de 3%). Vous pouvez profiter de dispositifs de défiscalisation ou d’avantages fiscaux. Compter aussi, que le logement neuf est construit avec les nouvelles normes RT2012 et RT2020, ce qui évite des coûts de travaux parfois douloureux ou des contrôles de conformité.
- L’achat immobilier dans l’ancien demande plus d’expertise terrain pour éviter les vices cachés ou les travaux importants. Il permet cependant de pouvoir investir dans les centres villes où les loyers sont plus importants. Pour l’investisseur immobilier, un prix raisonnable avec des loyers élevés est la meilleure combinaison pour la rentabilité.
Quelle surface choisir ?
La surface d’un bien immobilier influence les critères qui pèsent sur la rentabilité.
- Le prix d’achat
- Les revenus locatifs
- Les charges et entretiens
- La vacance locative (plus de turn over avec les petites surfaces)
- La rentabilité locative nette
Location meublée ou vide ?
Les impacts de votre investissement immobilier varient selon la formule meublée ou vide ?
- Meublé : Les règles sont plus nombreuses car la location meublée offre des avantages fiscaux. Ces dispositifs sont faits pour aider les jeunes à se loger. Il y a des aides de l’Etat mais le renouvellement des locataires est très fréquent.
- Vide : Les locataires aiment choisir leur meuble d’autant que la durée de location est plus longue. Fiscalement, les loyers sont des revenus fonciers, ce qui n’est pas neutre pour votre imposition.
Surveillez et calculez les charges à venir ?
Vous investissez aussi pour rentabiliser votre capital immobilisé. La rentabilité est affectée par toutes les charges et taxes, les travaux et divers frais de gestion. Vous devez évaluer toutes ces données avant d’investir dans l’immobilier.
Quel est le profil de votre locataire ?
Pour éviter les mauvaises surprises, évitez le mauvais locataire. Mais comment juger sans faire d’erreur? L’idéal est de confier la gestion à une agence spécialisée (agent immobilier, notaire, administrateur). Ils ont mis en place un processus bien précis dans le respect de la réglementation (par exemple l’endettement avec le loyer). En cas de problème, ils maîtrisent les procédures juridiques. Même si les frais de gestion pèsent sur la rentabilité nette, votre tranquillité est assurée et les risques de litiges moindres notamment à propos des dégradations.
Enfin il existe plusieurs types d’assurances pour couvrir les risques d’un investissement immobilier :
- Assurance d’impayés de loyer
- Assurance dégradation du bien immobilier
Nos autres dossiers du investissement immobilier
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Faire un investissement locatif avec réduction de ses impôts, c’est la loi Pinel
- 12% pour un engagement de location de 6 ans
- 18% pour un engagement de location de 9 ans
- 21% pour un engagement de location de 12 ans
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La pierre est l’investissement préféré des Français. Voici la forme que cela peut prendre :
- L’immobilier classique locatif
- La “pierre papier” FCP ou SCPI
- Les parkings, box et caves
- L’immobilier professionnel
Expert en Investissement immobilier
