Quel investissement locatif choisir ?

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Quelle est votre stratégie immobilière ?

Le marché immobilier répond à de nombreuses attentes qu’il faut définir pour choisir la stratégie adaptée. De quoi avez-vous besoin ? Vous souhaitez réduire vos impôts (loi PINEL par exemple), percevoir des revenus réguliers (surveiller votre cash flow), diversifier vos placements (l’immobilier assure une belle courbe sur le long terme), ou encore accroître votre patrimoine et réaliser des plus-values en sortie d’investissement ? A chaque question, la réponse se fait avec une stratégie déterminée)

Quel est le point sensible de toute stratégie ?

Vous devez bien choisir l’emplacement de l’investissement immobilier. L’emplacement répond à la valeur du bien immobilier dans le temps, au niveau des loyers, à la vacance locative, à la liquidité du marché, à l’économie locale, à l’équipement de transport, aux écoles, etc.

Que faut-il privilégier, neuf ou ancien ?

Il est entendu que l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien en général. Mais plusieurs avantages sont à mettre dans la balance du coût global et donc de la rentabilité.

  • L’immobilier neuf bénéficie de frais notaire réduits (autour de 3%). Vous pouvez profiter de dispositifs de défiscalisation ou d’avantages fiscaux. Compter aussi, que le logement neuf est construit avec les nouvelles normes RT2012 et RT2020, ce qui évite des coûts de travaux parfois douloureux ou des contrôles de conformité.
  • L’achat immobilier dans l’ancien demande plus d’expertise terrain pour éviter les vices cachés ou les travaux importants. Il permet cependant de pouvoir investir dans les centres villes où les loyers sont plus importants. Pour l’investisseur immobilier, un prix raisonnable avec des loyers élevés est la meilleure combinaison pour la rentabilité.

Quelle surface choisir ?

La surface d’un bien immobilier influence les critères qui pèsent sur la rentabilité.

  • Le prix d’achat
  • Les revenus locatifs
  • Les charges et entretiens
  • La vacance locative (plus de turn over avec les petites surfaces)
  • La rentabilité locative nette

Location meublée ou vide ?

Les impacts de votre investissement immobilier varient selon la formule meublée ou vide ?

  • Meublé : Les règles sont plus nombreuses car la location meublée offre des avantages fiscaux. Ces dispositifs sont faits pour aider les jeunes à se loger. Il y a des aides de l’Etat mais le renouvellement des locataires est très fréquent.
  • Vide : Les locataires aiment choisir leur meuble d’autant que la durée de location est plus longue. Fiscalement, les loyers sont des revenus fonciers, ce qui n’est pas neutre pour votre imposition.

Simuler son investissement locatif

Investir c’est chercher à faire de la rentabilité, c’est dire combien me rapporte mon investissement par rapport aux sommes immobilisées. La performance de votre investissement immobilier est la clé pour prendre une décision. Quel est mon rapport locatif ? Quelle est la rentabilité locative nette ?

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SCPI (Société Civiles de Placements Immobiliers)

Les SCPI font partie des investissements immobiliers les plus prisés par les Français. On les appelle aussi “pierre papier” car la souscription se fait par contrat actant le placement financier.

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LMNP

Pour le marché des locations meublées, il y a deux statuts avec des régimes fiscaux et règles différents. Celui de LMNP et de LMP (Loueur Meublé Professionnel). La nature professionnelle ou non professionnelle de la location meublée se trouve au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. source impots.gouv.fr
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Investir dans un local commercial

Investir dans un local commercial est une bonne idée d’autant que les rendements locatifs possibles sont bien supérieurs au logement traditionnel. Cependant ce type d’investissement répond à des règles propres et à une vigilance particulière.

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Investir dans une résidence étudiante

La demande est forte avec un nombre d’étudiants toujours plus nombreux. Face à cette demande d’étudiants, l’Etat a mis en place des avantages fiscaux notamment au niveau de la TVA. Mais il faut rester prudent sur les conditions du bail commercial, de l’emplacement et des services disponibles dans la résidence étudiante.
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L’investissement immobilier locatif intelligent

Investir dans l’immobilier répond à un objectif ou des objectifs qui vont varier suivant les personnes. Construire un patrimoine, défiscaliser des revenus, créer des revenus fonciers complémentaires, préparer une retraite, etc. En tout état de cause, pour maîtriser les techniques et les connaissances de l’investissement immobilier, il faudra apprendre et suivre des conseils.

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Investissement locatif sans apport

En investissement immobilier locatif, il est plus courant de voir des crédits immobiliers accordés sans apport. Les banques comprennent l’optimisation fiscale de l’investissement surtout si le projet immobilier fait ressortir un cash flow positif.

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Investissement locatif ancien ou neuf ?

La différence d’opportunité d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien se joue à plusieurs niveaux. Il y a certes le prix du marché mais d’autres critères sont à prendre en compte.

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l'investissement pour de la location saisonnière

La location saisonnière consiste à louer son bien immobilier sur des courtes durées, à la semaine ou au mois. Elle s’adresse aux voyageurs ou aux vacanciers, voire à des dépannages de logement très court. Pour l’investisseur immobilier locatif, le but est d’augmenter le rendement locatif du bien en multipliant les locations à un prix optimal.
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Investir dans une résidence sénior

En France et en Europe, la population vieillit. 30% de la population aura plus de 60 ans dans 15 ans et la demande en résidence sénior sera très importante. Une résidence sénior est une résidence qui intègre des services et est constituée de logement médicalisé. Investir dans une résidence est une manière de diversifier ses investissements immobiliers.

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Investissement locatif parking

Investir dans un parking pour faire de la location est une bonne idée. C’est rentable et cela permet de se lancer dans l’investissement immobilier avec des sommes plus faibles. Mais il y a des règles de prudence à suivre car le but est d’atteindre un seuil de rendement locatif attrayant.

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Investissement locatif : acheter un studio

L’investissement immobilier locatif dans un studio est l’investissement préféré des jeunes ou des nouveaux investisseurs. Moins cher, il rassure et il est plus facile à faire financer par les banques lorsqu’on est débutant. Son rendement locatif peut être impressionnant.
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Surveillez et calculez les charges à venir ?

Vous investissez aussi pour rentabiliser votre capital immobilisé. La rentabilité est affectée par toutes les charges et taxes, les travaux et divers frais de gestion. Vous devez évaluer toutes ces données avant d’investir dans l’immobilier.

Quel est le profil de votre locataire ?

Pour éviter les mauvaises surprises, évitez le mauvais locataire. Mais comment juger sans faire d’erreur? L’idéal est de confier la gestion à une agence spécialisée (agent immobilier, notaire, administrateur). Ils ont mis en place un processus bien précis dans le respect de la réglementation (par exemple l’endettement avec le loyer). En cas de problème, ils maîtrisent les procédures juridiques. Même si les frais de gestion pèsent sur la rentabilité nette, votre tranquillité est assurée et les risques de litiges moindres notamment à propos des dégradations.

Enfin il existe plusieurs types d’assurances pour couvrir les risques d’un investissement immobilier :

  • Assurance d’impayés de loyer
  • Assurance dégradation du bien immobilier
FAQ Prêt immobilier

Vous avez une question sur la préparation de votre demande de prêt immobilier ?

  • Quelles sont les réductions d’impôt de la loi Pinel ?

    Faire un investissement locatif avec réduction de ses impôts, c’est la loi Pinel

    • 12% pour un engagement de location de 6 ans
    • 18% pour un engagement de location de 9 ans
    • 21% pour un engagement de location de 12 ans
  • Quelles sont les différentes façons d’investir dans l’immobilier ?

    La pierre est l’investissement préféré des Français. Voici la forme que cela peut prendre :

    • L’immobilier classique locatif
    • La “pierre papier” FCP ou SCPI
    • Les parkings, box et caves
    • L’immobilier professionnel
Toutes les questions sur le Investissement immobilier
Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
Neghome vous accompagne à chaque étape de votre projet de Investissement immobilier