Christian Micale

Le guide du loueur

Le loueur est un propriétaire bailleur qui investit dans l’immobilier pour faire du locatif. Le propriétaire bailleur doit respecter des règles de location suivant une législation bien précise loi Alur. La location est destinée à un usage précisé dans le bail.

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S’assurer du profil de son locataire

Si vous louez un bien immobilier c’est pour recevoir un loyer de votre locataire. D’autant que ce loyer va permettre de payer les mensualités du crédit immobilier. Le loyer est aussi ce qui assure la rentabilité de votre investissement immobilier.

Votre locataire doit être solvable et avoir des revenus. Vous devez donc choisir votre locataire, vérifier ses revenus et suivre un processus de constitution de dossier comme le fait la banque pour accepter un prêt immobilier.

En plus de ce travail d’analyse, vous avez le dépôt de garantie (1 mois de loyer) et la possibilité de demander une caution solidaire pour protéger le paiement de vos loyers à venir. C’est un travail que réalise les gestionnaires de location.

La loi Alur encadre les obligations du bailleur

Lorsque vous louez un appartement ou une maison non meublé, à un locataire dont l’usage est sa résidence principale, vous devez respecter une procédure de mise en location et votre bien immobilier doit répondre à des normes pour être loué. Normes de surface, normes de salubrité, normes énergétiques et normes de construction pour les règles en cours d’application.

Les normes concernant le bien immobilier doivent être attestées par une société spécialisée dans les diagnostics. Ce diagnostic est joint au contrat de location. La loi Alur régit les obligations sur la nature du contrat de location, les mentions, l’état des lieux, les clauses particulières et le schéma d’information du locataire.

Le contrat de location dicte les règles d’usage

La rédaction du contrat de bail est fondamentale car il dicte les règles d’usage et d’occupation du logement. Une résidence principale n’est pas un local commercial, ni un bureau où l’on reçoit de la clientèle. Le logement peut faire partie d’une copropriété qui impose ses règles et dont le locataire doit être informé. Si le contrat de bail est complet et qu’il remplit son devoir d’information, le bailleur est couvert et le locataire obligé de respecter les conditions sous peine de résiliation de son contrat.

La fixation du loyer plus aussi libre qu’avant

Fixer le loyer de son bien immobilier est en principe une liberté de propriétaire. Mais la loi a introduit des possibilités de recours des régions et des maires pour limiter les exigences des propriétaires bailleurs. Le but étant de freiner la frénésie de l’immobilier, laisser s’échapper à la hausse les prix de l’immobilier et risquer une aggravation de la crise du logement dans certaines régions ou villes. Il en est de même pour la révision des loyers en cours de bail loi Alur.

Par exemple, à Lille, le maire Martine Aubry a introduit un plafonnement des loyers dans certains quartiers. Les lois d’investissement locatif sont quasiment toutes basées sur un encadrement des loyers avec plafonnement notamment dans l’immobilier neuf loi Pinel.
Chaque ville où vous souhaitez investir peut établir des particularités d’encadrement des loyers et de règles de location villes où faire un investissement locatif.

Encore une fois, la rédaction du bail est primordiale pour dicter les règles autour du loyer, de sa révision, pour le calcul de l’indexation à l’évolution de l’indice de révision des loyers, pour le paiement du loyer et des charges, etc.

Que faire si le locataire ne paie pas ses loyers ?

Le loyer pour le propriétaire bailleur c’est soit le moyen de payer son crédit soit un revenu complémentaire nécessaire. Alors, lorsque le loyer ne rentre pas, panique ! Si votre bien immobilier est sous gestion, le professionnel de l’immobilier prendra toutes les mesures, même juridique, pour aboutir à un règlement favorable pour vous. Si vous gérez seul votre location, prenez immédiatement un avocat pour gérer la solution avec votre locataire. Pour votre tranquillité et l’efficacité attendue, l’avocat connaît les courriers ou injonctions à envoyer, les déclarations à faire, les recours à l’amiable, l’appel à un huissier et les procédures de saisie de la justice.

Comment gère-t-on une fin de location ?

Le contrat de bail détermine la durée de la location 3 ans. Le propriétaire bailleur doit respecter jusqu’à la fin du bail la volonté du locataire de rester dans le logement. Par contre, le locataire peut donner congé au bailleur en respectant un préavis précisé dans le contrat de bail initial (généralement 3 mois sauf en zone tendue 1 mois).

Cette question de fin de bail est importante. En effet, le bailleur peut être amené à vendre son bien pour des raisons financières. Il peut aussi être contraint à loger un membre de sa famille en difficulté personnelle. Anticiper les conditions de sortie d’un bail est prudent. Le locataire a des droits et le propriétaire bailleur doit se plier à la loi. Même pour ne pas renouveler un bail à son terme, le bailleur doit donner un préavis de 6 mois et peut être poussé par le locataire à évoquer des raisons légitimes.

En résumé, les points d’attention du bailleur

  • Relire les normes pour louer son bien immobilier
  • Se faire conseiller sur les différents baux de location
  • Constituer un dossier de documents concernant le locataire
  • Se garantir les loyers par une assurance de loyers impayés
  • Faire appel à une société de gestion locative

Il existe des baux pour les locations vides, les locations en meublé, dans l’ancien, dans le neuf. Chacun répond à des particularités pour rédiger le contrat de bail.

  • Bail traditionnel de location vide
  • Bail location meublée
  • Bail mobilité

Par exemple, le bail location meublée se fait sur une durée de 1 an ou 9 mois pour les étudiants, la caution est de 2 mois, le préavis locataire de 1 mois et le propriétaire doit évoquer des motifs légitimes 3 mois avant pour stopper un bail en cours.

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Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
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