Les lois pour l’investissement locatif ?

La France offre aux ménages une série de lois pour favoriser l’investissement immobilier et dynamiser la création de logement. Il est vrai que le parc public ne peut pas répondre à lui seul à la forte demande de nouveaux logements chaque année. Généralement, c’est dans l’immobilier neuf que les mesures sont les plus connues. Mais dans l’immobilier ancien les dispositifs fiscaux se multiplient aussi pour éviter une crise de l’offre de logements.

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La loi Pinel

Cette loi est certainement la plus connue car la plus accessible. Loi pour inciter l’investissement locatif et permettre de construire assez de logements pour répondre au marché Français. La loi Pinel a succédé à la loi Duflot. Lorsque vous investissez dans un logement neuf qui répond aux normes de construction actuelles, vous pouvez réduire votre imposition entre 12% et 21% sur respectivement entre 6 ans et 12 ans.

  • Minimum 6 ans = 12%
  • 9 ans = 18%
  • 12 ans = 21%

Dès le départ, vous engagez une durée de location avec un loyer plafonné à des locataires sous conditions de revenus. Même vos ascendants ou descendants peuvent être locataires de votre bien immobilier.

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements en immeuble collectif sont concernés par la réduction d’impôt de la loi Pinel. Le logement doit rentrer dans les catégories suivantes :

  • Logement neuf
  • Logement en l’état de futur achèvement
  • Logement en construction dans un immeuble collectif
  • Logement ancien nécessitant des travaux dont le montant est au moins 25% du montant global de l’opération
  • Logement en réhabilitation
  • Local transformé en logement d’habitation

La loi Pinel est prorogée jusqu’au 31 décembre 2024 sachant que vous pouvez investir dans 2 logements maximum par an, avec un plafond d’investissement à 300 000€ soit 6000€ de réduction d’impôt dans l’année. Mais attention, les taux de réduction d’impôt vont diminuer à partir de 2023.
Source : service-public.fr

 

La loi Censi-Bouvard

L’investissement immobilier dans l’ancien a aussi ses mesures fiscales d’une autre nature. La loi Censi-Bouvard existe dans le cadre d’un logement ancien, loué en meublé et associé au statut de LMNP. Ce dispositif vous permet de récupérer la TVA (20%) de votre achat immobilier et une réduction d’impôt de 11% du montant investi dans le locatif avec un plafond de prix à 300 000€ HT.

La durée minimum de location est de 9 ans, période de réduction d’impôt pendant laquelle il vous est permis de reporter (6 ans) les réductions d’impôt si elles dépassent l’impôt à payer.

La loi actuelle Censi-Bouvard court jusqu’au 31 décembre 2021.
Elle concerne les résidences meublées, gérées par un bail commercial signé avec l’exploitant pour une durée minimale de 9 ans.

  • Avec services pour étudiants (résidence étudiante)
  • Avec services aux personnes âgées et handicapées (ex : EHPAD)
  • Avec accueil et soins agréés

Quelques conditions à réunir pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard :

  • Le logement acquis doit être neuf
  • Le logement peut être en réhabilitation mais achevé depuis 15 ans maximum
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois
  • Différence avec la loi PINEl, il n’y a pas de zonage, de plafond de ressources et de plafond de loyer
  • Vous pouvez le jumeler au statut LMNP (et non LMP) avec des recettes annuelles maximum de 23 000€ et moins de 50% de vos revenus totaux
  • Les revenus locatifs sont à inscrire en BIC et non dans les revenus fonciers

Récupérer le montant de la TVA (20% du prix du bien) à partir du moment où :

  • Que vous soyez au statut de LMNP et que vos loyers soient imposées sous le régime du BIC
  • Que vos loyers soient soumis à la TVA (5,5%)
  • Que la résidence offre les services minimum de petit déjeuner, nettoyage des locaux, accueil et fourniture de linge de maison
  • Faire une demande auprès des impôts en apportant les justificatifs nécessaires
  • Justifier obligatoirement de votre inscription au SIE (service des impôts entreprises) comme LMNP

Le dispositif Denormandie

En 2019, le projet de loi des finances instaure le dispositif Denormandie. Il permet d’intégrer dans les avantages de réduction d’impôt, les investissements immobiliers dans l’ancien à partir du moment où il est nécessaire de faire des travaux pour un montant d’au moins 25% du coût global du projet immobilier. Ce dispositif étend les avantages de la loi Pinel. Il est réservé aux quartiers urbains dégradés afin de les réhabiliter et de dynamiser l’environnement.

Depuis le 1er janvier 2020, il est possible d’investir sur tout le territoire français dans 222 communes labellisées “cœur de ville”. La loi a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2022.

Il existe une liste de travaux éligibles à la loi, travaux comprenant bien entendu la rénovation énergétique mais aussi des travaux de modernisation ou d’assainissement, des agrandissements de surface, etc.
Source : economie.gouv.fr

Votre location doit courir sur une période de 6, 9 ou 12 ans comme la loi Pinel et être non meublée. Les règles de location et les réductions d’impôt reprennent celles de la loi Pinel.

Prenons un exemple d’investissement immobilier locatif en dispositif Denormandie :

Vous achetez un bien immobilier au prix de 180 000€. Vous avez des travaux de rénovation éligible au dispositif pour un montant de 45000€. Votre investissement immobilier est donc de 225 000€. Vous optez pour une période de location de 9 ans donc d’une réduction d’impôt de 18%. Votre avantage fiscal sera de (225 000€ x18%) = 40500€ sur 9 ans soit une réduction d’impôt de 4500€ par an.

Le dispositif Cosse ancien

Cette loi concerne les logements en location conventionnés ANAH (Agence Nationale de l’Aménagement de l’Habitat).
Cette loi permet d’acheter dans l’ancien, avec ou sans travaux, dans des agglomérations et de profiter de réductions fiscales si vous louez dans des conditions de loyers plafonnés pour des locataires à revenus plafonnés, sur une période de 6 à 9 ans, dans le cadre d’une résidence principale, en non meublé ou vide.

Ce dispositif remplace la loi Borloo. La convention est signée avec l’ANAH qui détermine le niveau des loyers (intermédiaire, social, ou très social) et le niveau de ressource des locataires.

La réduction d’impôt se calcule avec un abattement sur les revenus locatifs qui est entre 15% et 85% suivant la zone de localisation du bien (Abis, A, B1, B2, C), du niveau de loyer et des ressources des locataires. L’idéal est de louer en intermédiation locative pour profiter systématiquement des 85% d’abattement.

Le dispositif Cosse ancien

Ministre de la culture en 1962, André Malraux décide d’aider à la restauration immobilière et protéger le patrimoine de la France, pour son histoire et son esthétique. Le but est de préserver les centres villes historiques et de les réaménager en gardant l’esthétique des quartiers anciens.

Il y a eu des réformes d’application ou d’avantages fiscaux autour de cette loi, mais elle a gardé le nom de son ministre d’origine. Elle a surtout permis aux propriétaires de vieux immeubles de les restaurer et de créer des logements en centre ville.

Il faut savoir que les anciens commerces ou locaux professionnels transformés en logements entrent dans le cadre législatif de la loi Malraux.

Il y a des différences notable avec la loi Pinel destinée pour l’investissement dans des logements neufs.

  • D’abord il n’y a pas de plafonnement de loyers
  • Le bien doit être mis en location dans les 12 mois de la fin des travaux pendant une durée minimum de 9 ans
  • La réduction d’impôt peut aller entre 22% et 33% des travaux
  • Le plafond des dépenses est à 400 000€
  • La défiscalisation peut se faire sur une période de 4 ans à partir de l’autorisation de l’obtention du permis des travaux
  • Vous pouvez reporter l’excédent de la réduction d’impôt sur 3 ans

Les biens immobiliers sont situés dans le périmètre que les services Architecte des bâtiments de France administrent. Les rénovations sont suivies par eux et doivent aboutir à la rénovation complète du bien sans changement du volume habitable. Le préfet donne son accord et valide une autorisation spéciale de travaux.

Pour bénéficier de la loi Malraux, il ne faut pas modifier l’aspect du bâtiment et l’architecture d’origine. Sinon, les dépenses en question seront exclues du dispositif fiscal.

Les dépenses admises courent entre l’obtention du permis de construire jusqu’au 31 décembre de la quatrième année. En dépensent nous parlons des frais de gestion du bien, des frais pour adhérer à une association foncière urbaine de restauration, les dépenses de travaux, l’entretien et les réparations.

Vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux dès l’obtention du permis de construire ou de travaux. Il sera nécessaire de produire à l’administration fiscale des justificatifs comme votre déclaration des revenus, le Cerfa 2042 et 2044 S, une copie de l’autorisation spéciale du préfet ou la déclaration d’utilité publique, une déclaration de la superficie du logement avec son adresse, un engagement de louer vide au moins 9 ans dans les 12 mois de la fin des travaux. Une fois loué, c’est une copie du bail qu’il faudra produire.

Loi Monuments Historiques

Il y a des petites différences avec la loi Malraux.

  • Il n’ ya pas de limite d’investissement, ni de défiscalisation
  • C’est plus cher à l’achat que l’investissement dans l’ancien en loi Malraux
  • Vous défiscalisez 100% des travaux réalisés
  • La location n’est pas obligatoire et se fait sans condition de loyer, ni de durée
  • Vous pouvez déduire les frais de gestion, d’assurance et de publicité de vos revenus fonciers
  • Les charges d’entretien du bâtiment viennent en déduction des revenus fonciers
  • Vous pouvez déduire de vos impôts la taxe foncière
  • Il y a une exonération des droits de succession

Si le bien est classé Monument Historique, que vous le conservez pendant au moins 15 ans, que les travaux sont validés par les services Architecte des bâtiments de France, vous pourrez défiscaliser 100% des travaux réalisés de vos revenus imposables, sans limite.

C’est le dispositif le plus adapté pour défiscaliser de grosses sommes donc de gros revenus fortement imposés.

 

FAQ Investissement locatif

Vous avez une question sur les lois de l'investissement locatif ?

  • Peut-on louer à ses enfants dans le cadre de la loi Pinel ou de la loi Monuments Historiques ?

    Oui à partir du moment où les enfants ne font plus partie de votre foyer fiscal.

  • Puis-je investir avec une SCI dans le cadre de la loi Malraux ?

    Oui à condition que la SCI ne soit pas à l’IS. Votre réduction d’impôt est calculée suivant le nombre de parts dans la SCI. Point important, les associés ont l’obligation de garder leurs parts de la SCI pendant 9 ans.

Toutes les questions sur le Investissement immobilier
Christian Micale
Expert en Investissement immobilier
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