Acheter un logement neuf, le louer au moins 9 ans et réaliser une économie d'impôt grâce à l'amortissement, telles sont les grandes lignes du dispositif Robien, qui améliore sensiblement l'ancien système Besson.

Le logement :

Sont concernés :

• les biens terminés s’ils n'ont jamais été loués auparavant
• les biens vendus en l’état futur d'achèvement
• les logements que l’investisseur fait construire en vue de les mettre en location. Il faut alors que la déclaration d'ouverture de chantier soit postérieure au 3 avril 2003
• les logements anciens entièrement réhabilités par un promoteur et assimilés à du neuf (frais de notaire réduits)
• les locaux précédemment affectés à un autre usage que l'habitation, achetés par l'investisseur postérieurement au 3 avril 2003 et transformés en logements
• les logements anciens dégradés lorsque l'acquisition est suivie d'une réhabilitation conséquente qui les rend conformes aux normes de décence (depuis le 7 mai 2003).

La superficie

C'est un élément indispensable pour calculer le loyer maximum autorisé, à partir des plafonds légaux fixés par m2. Le mode de détermination de la superficie est spécifique au dispositif Besson (dans le neuf comme dans l'ancien). Il consiste à ajouter à la surface habitable du logement, la moitié de la superficie des annexes, dans la limite de 8 m2.
La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des annexes, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.Les annexes doivent être à l'usage exclusif de l'occupant du logement.
Il s'agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas. Les terrasses ne sont considérées comme annexes que si elles sont accessibles en étages ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré ;dans tous les cas, leur superficie n'est prise en compte que pour 9 m2 maximum.

Le garage

La surface des emplacements de stationnement ainsi qe des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.
En maison individuelle, le garage intégré au logement doit être inclus dans la location. Par contre, dans les immeubles collectifs, le propriétaire a le choix d'inclure le parking dans le bail du logement, sans supplément de loyer. Il peut alors amortir l'investissement global, parking compris.
Autre possibilité : louer le parking séparément au locataire du logement ou à un tiers. Dans ce cas, il perd le droit de pratiquer l'amortissement sur la valeur du parking. Si le locataire du logement accepte la location séparée, le loyer doit être normal, comparé aux loyers constatés dans le voisinage pour des biens similaires.

La location

Le logement doit être loué non meublé, à l'usage de résidence principale du locataire.
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :

• la date d'acquisition pour le logement neuf acheté terminé
• la date d'achèvement pour un logement que l'investisseur fait construire ou pour un bien acquis en l'état futur d'achèvement
• la date d'achèvement des travaux de transformation en cas d'acquisition d'un local suivi de sa reconversion en logement.

La durée de location est de 9 ans minimum. Elle est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail initial.

Une période de vacance est tolérée à condition que le propriétaire soit en mesure de justifier qu'il a accompli les diligences concrètes à sa remise en location (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière), à des conditions non dissuasives.
Attention : A défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire (et non à compter de son départ effectif) ; l'Administration peut procéder à la remise en cause des déductions pratiquées au titre de l'amortissement. C'est à dire prononcer un redressement fiscal contre le contribuable.
De même, encourt un redressement, le contribuable qui cesserait de louer le logement vide pour en faire une location meublée, ou qui profiterait d'une vacance en période estivale pour pratiquer la location saisonnière.

Le Loyer

Le droit d'amortir le logement est accordé en échange d'une limitation du loyer. Celui-ci ne peut dépasser, pendant toute la durée couverte par l'engagement de location, le montant obtenu en multipliant la superficie du logement par un prix plafond.
Ces plafonds sont relevés, chaque année, au 1er janvier ; dans la même proportion que la variation de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice Insee du coût de la construction. Au loyer obtenu s'ajoute la provision pour charges aux conditions habituelles.
A noter : Le plafond est applicable au loyer fixé lors de la conclusion du contrat de location du premier locataire puis, par la suite, à l'occasion de tout changement de locataire. En cours de bail,le loyer peut être révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, à condition qu'une clause d'indexation y ait été prévue. La formule de révision habituelle est la règle de trois suivante : (loyer d'origine / indice moyen de référence) x nouvel indice moyen.
Avantage du dispositif Robien : Les allocations logement sont payables directement au propriétaire. Si le locataire bénéficie d'une aide au logement, celle-ci peut être versée directement au propriétaire sur simple demande de sa part adressée à la CAF. L'autorisation du locataire n'est pas nécessaire. L'allocation ainsi versée constitue pour le propriétaire un élément du loyer à déclarer au titre des revenus fonciers. Elle est prise en compte pour l'appréciation du loyer plafond.
Les différents loyers plafonds sont définis en 3 grandes zones géographiques :
La zone A correspond à l’agglomération parisienne, à la côte d’Azur et aux Genevois français;

La zone B aux agglomérations de plus de 50 000 habitants et aux agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières;

La zone C au reste du territoire (DOM-TOM exclus)

Nouveaux plafonds de loyers pour les logements neufs et anciens
Zones géographiques	Neuf	Ancien
Zone A	18 euros	14,40 euros
Zone B	12,50 euros	9,40 euros
Zone C	9 euros	6,30 euros

L'amortissement du bien

En optant pour le dispositif Robien neuf, l'investisseur est autoriser à pratiquer un amortissement sur le prix d'acquisition du bien majoré des frais d'achat et d'emprunt : frais d'acte et honoraires du notaire, de dossier de prêt, d'hypothèque, éventuelle commission d'un agent immobilier ou courtier de prêts immobiliers...

Lorsque le contribuable a fait construire le logement, l'amortissement est pratiqué sur le prix d'acquisition du terrain (frais compris) majoré du prix payé pour la construction du logement (frais d'architecte, mémoires des entrepreneurs, taxe d'équipement et autres redevances). Le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte. Le point de départ de la période d'amortissement est :

• le 1er jour du mois de l'acquisition pour le logement neuf acheté terminé
• le 1er jour du mois de son achèvement pour un logement acheté en l'état futur
• le 1er jour du mois de l'achèvement des travaux de transformation pour un local transformé en logement

A noter : Un logement est considéré comme achevé dès lors qu'il est habitable même si certains aménagements ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant restent à effectuer (finitions intérieures, aménagements des espaces verts...). Le point de départ de la période d'amortissement peut donc être différent de la date de livraison du logement.

Les taux applicables

Le taux d'amortissement est égal à 8 % du coût de l'investissement pendant les 5 premières années et à 2,5 % pendant les 4 suivantes. A l'issue de cette période, l'investisseur peut continuer à amortir le bien au taux de 2,5 % pendant 3 ou 6 ans supplémentaires sous les mêmes conditions. Le bien est donc amorti à 50 % au bout de 9 ans, de 57,5 % au bout de 12 ans, et au maximum de 60 % au bout de 15 ans.

A noter : pour l'imposition des plus-values en cas de revente, les dispositifs Périssol, Besson et Robien prévoient une exception au régime de droit commun : il n'y a pas lieu de retirer du prix d'achat, le montant des amortissements pratiqués. La plus-value est donc calculée comme si aucun amortissement n'avait été effectué.

La déduction forfaitaire

Pour déterminer le revenu foncier net imposable, le contribuable déduit des loyers perçus différentes charges telles que :

• la déduction forfaitaire au taux de 6 %
• la taxe foncière (après les 2 années d'exonération)
• les charges de copropriété non répercutables sur le locataire
• les honoraires payés au gérant en cas de gestion déléguée
• les primes d'assurances loyers impayés
• les intérêts d'emprunt
• le montant de l'amortissement

Compte tenu de ce dernier poste, les charges se révèlent supérieures aux recettes locatives. Il est donc constaté un déficit foncier que l'on traite de la façon suivante :

• les intérêts d'emprunt s'imputent uniquement sur les loyers de l'année et si ces derniers n'y suffisent pas, sur les loyers des années suivantes dans la limite de 10 ans
• le déficit foncier provenant des autres charges s'impute sur le revenu de l'ensemble du contribuable dans la limite de 10 700 euros/ an. Le surplus éventuel est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

A noter : L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global oblige au respect d'une règle qui n'est pas spécifique à l'amortissement Besson/Robien. Cette règle prévoit que le logement doit être maintenu en location jusqu'à l'expiration de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été effectuée.

Les formalités

Le bénéfice de l'amortissement Robien n'est pas automatique pour l'investisseur. Il doit en faire préalablement la demande en joignant, à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du bien, les documents suivants :

• une déclaration d'option établie sur un imprimé fourni par l'Administration comportant notamment, l'identité du contribuable, l'adresse du logement, sa date d'acquisition, d'achèvement, de 1ère location ainsi que l'indication de sa surface, le montant du loyer, etc. Le document comporte également un engagement de location et les modalités de calcul de l'amortissement.
• Une copie du bail, s'il est déjà signé ; sinon, elle sera adressée l'année suivante.

Par la suite, le contribuable doit joindre chaque année à sa déclaration de revenus, un tableau d'amortissement conforme au modèle fixé par l'Administration. En cas de changement de locataire, le contribuable joint, en outre, une copie du nouveau bail. Depuis la suppression des plafonds de ressources, il n'est plus nécessaire de joindre l'avis d'imposition du locataire.

Les sanctions

Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement feront l'objet d'une reprise et donneront lieu à un redressement par l'Administration si le contribuable ne respecte pas son engagement. Ce sera le cas, s'il ne loue pas le logement, ou s'il loue à un loyer supérieur au plafond autorisé. Toutefois, aucune remise en cause de l'avantage fiscal procuré par l'amortissement n'est effectuée en cas de non-respect de l'engagement de location lorsque celui-ci intervient à la suite d'un licenciement, invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (incapacité absolue d'exercer une profession) ou décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.