Frais d’acquisition

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Frais d’acquisition

Les frais d'acquisition sont de divers ordres
  • les frais éventuels de commission d'un intermédiaire si l'acquéreur a chargé un intermédiaire de trouver le bien qui lui convient.
  • les frais de TVA dans le cas d'un logement neuf.
  • les droits et taxes dus au Trésor Public.
  • la rémunération et les frais de notaire chargé de passer l'acte et de l'enregistrer.

Les biens assujettis à la TVA

La vente d'un immeuble neuf est soumise à la TVA, incluse dans le prix de vente, payé et enregistré. Elle est donc à la charge du vendeur. Sont également soumis à la TVA, les logements en construction achetés en état futur d'achèvement, ou dans le cadre de la première mutation dans les 5 ans qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou éventuellement les mutations suivantes si elles ont eu lieu dans les 5 ans de l'achèvement, dans la mesure où les mutations antérieures ont été faites au profit d'un marchant de biens.

Droits et taxes dus au Trésor Public

Improprement appelés frais de notaire, ces frais sont en fait constitués pour 90% de différents droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat. Ces frais représentent environ 7 à 8 % du prix d'acquisition du logement, dans le cas d'un bien ancien, et tombent à 2 ou 3% pour l'acquisition d'un logement neuf.

Emoluments du notaire

Les émoluments peuvent être de 2 natures :
  • s'il est chargé de négocier la vente ou l'acquisition, il perçoit des émoluments de négociation (environ 5 % du prix de vente si le bien n'excède pas 45 725 €, et 2,5% au delà.
  • S'il est chargé de la rédaction de l'acte, ces émoluments sont fixés sur la base d'un tarif établi par décret.
Lorsque chaque partie se fait assister par un notaire, le coût de l'acte est partagé par les 2 notaires. Toutefois, lorsque le logement neuf fait partie d'un programme immobilier, les honoraires sont ramenés au quatre cinquièmes des honoraires normaux pour un ensemble comprenant entre 10 et 24 logements, à deux tiers entre 25 et 99 logements, à la moitié entre 100 et 249 logement...

Les Frais liés au crédit

Le coût réel du crédit doit intégrer les frais occasionnés par la souscription d'un emprunt. Ces frais comprennent non seulement les intérêts proprement dits, mais aussi les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects. Viennent s'ajouter les frais d'assurance et d'hypothèque ou privilège de prêteur de deniers.

Les frais de dossiers

Les frais de dossiers sont des frais facturés par l'établissement financier prêteur pour l'étude et la mise en place d'un prêt immobilier. Leur montant est très variable, selon les banques et la nature du crédit sollicité. Ces frais sont de l'ordre de 0.4 à 1 % du capital emprunté, soit en moyenne entre 450 et 600 € avec un plafond de 750 €. En contactant une banque en vue d'un crédit immobilier, il est donc judicieux de se renseigner au préalable sur l'existence et le montant des frais appliqués. En faisant appel à un intermédiaire ou courtier en prêts immobiliers, il n'est pas rare que les frais de dossiers facturés par l'établissement financier soient inexistants.

Les taxes exigibles à l'occasion de l'achat d'un logement ancien

L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de 5 ans ou ayant fait l'objet d'une première mutation consentie à une personne qui n'a pas la qualité de marchand de biens,devra payer des droits d'enregistrement qui se décomposent comme suit :
  • le droit départemental d'enregistrement à taux réduit
  • la taxe communale
Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte augmenté de toutes charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Le taux du droit départemental d'enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général. Il est actuellement de 3.6% pour les immeubles d'habitation. En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l'année (se renseigner auprès du service fiscal du département). Le taux de la taxe communale est de 1.2%. A cela, s'ajoute un prélèvement possible pour frais d'assiette de 2.5% calculé sur le produit du droit départementa d'enregistrement. Globalement, les droits de mutation à titre onéreux des ventes d'immeubles, s'élèvent au maximum à 4.89%.


 

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